住宅ローン減税と併用住宅を活用した、『超スピード繰上』　住宅ローン返済プランのご紹介

賃貸併用住宅なら、住宅ローン減税をあわせて活用することで、通常の住宅購入より圧倒的に軽い負担とリスクでマイホームを購入し、住宅ローンを返済することが可能になります。
ここでは併用住宅の標準的な住宅ローン返済プランをご紹介します。

※10年間には、賃貸維持経費として下記120万円程度の改装費が概算で掛かりますので、 貯蓄は1,690万円程度となります。

10年後にはローン残高は約4,590万円となってますが、さらに貯蓄していた1,690万円を繰り上げ返済しますと、借入額は2,900万円となります。返済年数は当初設定の35年で固定しますと、繰り上げ返済後は支払いローンが少なくなり18.3万円から約11.6万円になります。（返済額軽減タイプ）

このように18.3万円/月を住宅費用にあてて、貯蓄分の繰り上げ返済を10年毎に繰り返した場合の返済プランは下記のように推移します。

1年目～10年目

初年度ローン残高：6,000万円

11年目～20年目

初年度ローン残高：2,900万円

２１年～３５年目

初年度ローン残高：０円

つまり21年目からは住宅ローンが終了し賃貸収益から所得税等増加分を引いても8.7万円利益がでることになります。

上記のとおり、一括借り上げシステムにより10年間は家賃収益が固定的に保証が可能ですので、まずはこの期間、月々の負担金額が実質約3.2万円程度となり、通常の住宅購入より返済リスクも低いことが保証されます。

10年後以降ですが、このケースですと、賃貸収益分を貯蓄にまわすことで10年で1,810万円程度（住宅ローン返済約8.2年分）の貯蓄が可能です。
例え10年後以降何かあっても、これだけ貯蓄をすることができれば住宅ローンを返済ができなくなるリスクは、普通に住宅を購入するよりは格段に低くなります。

当初10年間は一括借り上げで固定の家賃が保証されますので、家賃収入は下がりませんので、まずはその期間はリスクはありません。
しかし10年後以降には家賃が下がってしまうリスクは完全には無くすことはできませんが、極力家賃が下がりにくい都心の駅近くの場所を選ぶことは可能です。
ただし、上記プランの場合は、すでに家賃の下落を盛り込んでおります。
家賃が下落しても、貯蓄分を繰り上げ返済することで住宅ローン返済額を減らし、家賃下落分を吸収することは可能です。

併用住宅は、通常に家を購入するより圧倒的に費用負担もリスクも低いと言えます。そういう意味では、年収が少ない方でも買いやすいことは確かですが、あとは、住宅ローンの与信次第となります。

理想を言えば、15万円以上を住宅費用にあてられる方であれば、10年間で十分なリスク回避の貯蓄が可能ですが、やはり無理をしすぎるとリスクが高くなりますので、注意が必要です。

もし十分な予算を確保できるのであれば、通常の住宅を購入するより非常にリスクの低い、賢い住宅購入方法といえます。