賃貸併用住宅賃貸併用住宅

無料セミナー:不動産投資は住宅ローンを使え!!

賃貸併用住宅

お知らせ

賃貸併用住宅のオーナー居住スペース・賃貸スペースの割合

投資物件を購入する際、一定の割合(30%~50%)以上のオーナー居住スペースを併せて作れば、アパートローンより大幅に条件の良い住宅ローンを使って不動産投資を行うことができます。

意外と知られていないのですが、この方法ですと通常の不動産投資より、審査も通りやすく、低リスク、かつハイリターンな不動産投資が実現可能になります。

住宅ローンで不動産投資を行うメリット

※都市銀行、紹介ローン、融資限度額1億円、借入期間35年、変動金利型
※尚、金融機関の審査により、上記条件で融資を受けることができない場合がございます。

頭金が不要!!(フルローンやオーバーローンが可能)

少ない自己資金で不動産投資が可能です。(アパートローンの頭金は物件価格の約1割が標準)

低金利 0.6%~!!

金利の高いアパートローンより、利益を出しやすくなります。(アパートローンは2.5%~5%程度が標準)

長期借入可能(最長35年)

借入期間の短いアパートローンより月間返済金額が少なく、キャッシュフローが出しやすくなります。
 (アパートローンは10年~25年程度が標準)

審査が通りやすい

年収やお勤め先など、高い属性が求められるアパートローンと比べ、住宅ローンは比較的審査が通りやすく、フラット35などお勤め先や雇用形態に依存せず、アルバイトの方でも借入可能なものもあります。

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アパート1棟買うよりも、
大きくキャッシュフロー改善も可能!!

住宅ローンを使った不動産投資『賃貸併用住宅』の最大のメリットは、アパートローンを使った通常の不動産投資と比べて、投資家のキャッシュフローを大きく改善できることです。

キャッシュフロー改善の理由

低金利かつ長期借入が可能な為、通常のアパートローンより月間返済金額が大幅に少なく、物件の購入によりキャッシュフローが大きく改善します。

賃貸併用住宅でのキャッシュフローの改善例
賃貸併用住宅でのキャッシュフローの改善例

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住宅ローンがローリスクの理由

  • 給与所得だけで返済できる範囲内でしか借入不可(身の丈にあった投資)
  • 固定金利が選択可能(全期間固定や、変動とのミックスも可能です。)
  • 金利が上昇しても5年期間の間は支払額が増加しない。(その間に、固定金利に借り換えも可能)
  • 5年期間が過ぎて支払額が増加した場合も、1.25倍までが上限。

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1棟目の購入は賃貸併用住宅がお得!!

私共は数多くの不動産投資に関わってきましたが、もしはじめての不動産投資を考えられているのであれば、1棟目は可能な限り住宅ローンを利用することをお薦めします。なぜならアパートローンに比べ端的に、ローリスクでかつ、キャッシュフローが大きく改善されるからです。投資の目的はあくまでも利益額の大きさではなく、キャッシュフローを改善させることです。賃貸併用は収益が得られるだけでなく、これまで大きな負担となっていた自宅家賃分のキャッシュアウトも改善します。また基本的にフルローンが可能で自己資金が少なくて済む為、貯金が少ないかたでも購入可能です。ただし、住宅ローンは非常に優遇されている分制限が強く、一般的な低金利の住宅ローンを利用する場合、既存の借入金が多いと融資がおりません。(ただし、投資物件を保有していても借入可能な住宅ローンも存在しますので、まずはご相談ください。)つまり、他の不動産投資や自宅購入を先に行ってしまうと、利用できなくなってしまう可能性があります。(売却すれば可能ですが。)

 

2棟目以降、買い増しも可能です!!

よく投資家の志望の方より、不動産投資を行うにあたり住宅ローンを先に組むと、その後の買い増しが難しくなるという声が聞かれますが、単に返済だけが発生する専用住宅と違い、収益のある賃貸併用の場合は一概にはあてはまりません。最近の金融機関は昔と違って投資家のキャッシュフローを重視する傾向がありますので、そういう観点からは、投資アパートを保有しているよりは、賃貸併用住宅を保有している場合の方が高い評価を得ることもあります。事実、私共のまわりには、住宅ローンを組んだあとに、投資アパートを買い増しされている方が数多くいらっしゃいます。

 

もし今後も買い増しを考えていらっしゃる場合、1棟目は少ない自己資金で最大限のキャッシュフロー改善が可能な賃貸併用住宅を購入し、その後、改善されたキャッシュフローを利用して更に自己資金を増やし、次の物件の頭金にすることが正しい順番・戦略と考えられます。特に2件目以降の購入は頭金の額の大きさが重要になりますので、キャッシュフローが改善され、自己資金が貯まりやすい住宅ローンを使った投資を先に行う方がスムーズに買い増しが可能になります。初めて不動産投資を行うかたの1棟目という意味では、リスクも低く、安心ですので、まずは練習という方にもお勧めです。

 

出口戦略にも強い賃貸併用住宅

不動産の購入にあたって、もう一つ非常に重要な項目があります。それば出口戦略です。

特に不動産投資をするにあたっては、いつまでも物件を保有するケースは少なく、最終的には売却して資産の入れ替えやポートフォリオの組み直しをすることが多いのです。

沢山メリットのある賃貸併用住宅ですが、出口戦略に強いのも大きな特徴であると思います。実際、良い物件は、市場に出たらすぐに売れてしまっています。その理由は2つあります。

  1. 購入希望者の数に対し、市場に出る物件が非常に少ない。
  2. 中古物件を購入する際、築年数に関わらず35年の住宅ローンが組める。

賃貸併用住宅に関しては、中古物件を希望される方も多いのですが、何度かご説明しているように、中古でまともな物件はほとんど市場にでません。

家賃収益があるのでローン返済に苦しむケースが少なく、中古の売却が少ないというのが理由と言われていますが、購入希望者が多い割には売却希望者が少なく、良い物件であればすぐに売れてしまっている状況です。

また、購入される方の最大のメリットとして、賃貸併用住宅であれば築年数に関わらず、中古物件でも35年のローンを組むことが可能です。

通常アパートローンは、「耐用年数―築年数」の期間しかローンを組めないのですが、住宅ローンであれば、築年数が何年経っても35年で組むことが可能です。

安い中古物件を35年ローンで買えるのであれば、購入される方もかなりキャッシュフローを改善することができ、メリットが大きいと言えます。

もし購入後10年で売却した場合は、下記のような想定になります。

購入時 6800万円
売却推定金額 5800万円
売却諸経費 200万円
10年後の残債 5110万円

 

売却後はローンの残債を返済し、売却諸費用を払っても、500万円程度手元に残る計算です。

これとは別に月平均16.1万円のキャッシュフロー改善により、10年で1930万円貯蓄できますので、10年で合計2420万円ものキャッシュを生み出すことになります。

購入時に必要な自己資金が300万円~500万円程度と考えると、非常に効率の良い投資だと言えます。

10年間でリスクを回避! 安心の逃げ切りプラン

新築の賃貸併用住宅は、下記の4つ理由から、購入後10年間はほとんどリスクなく、安定した収支で運用することが可能です。

  1. 10年の固定金利を選択すれば、変動金利と大きく変わらない金利で借り入れができる。
  2. 新築なので品確法が適用され、10年間は大規模修繕のリスクがほぼなし。また設備も新しい為、10年間はほとんど維持費がかからない。
  3. 新築から10年は建物も新しく、入居率が下がりにくい。
  4. サブリースの家賃保証も10年単位で行うケースが多い。

そこで、このリスクの低く収益も安定した賃貸経営ができる10年間で、その後のリスクも大幅に軽減してしまう逃げ切りプランをご紹介します。

賃貸併用住宅のシミュレーション賃貸併用住宅のシミュレーション

 

上記のような標準的な賃貸併用住宅ですと、購入することにより、月々16万円ほどのキャッシュフロー改善が見込めます。10年間は①~④の理由で固く賃貸経営を行うことが可能ですので、収支が下がることもほとんどありません。

そこで、確実に浮いた16.1万円だけでもしっかりと貯蓄しますと、1年間で193万円、10年で1930万円貯蓄が可能です。また10年後には通常のローン返済で残債が5110万円まで減っている計算になります。

次にご紹介する2つの方法により、10年後以降のリスクも大幅に軽減することが可能です。

10年後 逃げ切りプラン① (繰り上げ返済)

先ほど計算したとおり、10年後には住宅ローンの残債は通常の返済で5110万円まで減少しています。この時点で貯蓄してきた1930万円を繰り上げ返済します。

購入時に6800万円あった借入は、10年で3180万円まで一気に減り月々の返済額も19.4万円から12万円まで減少します。ここまでくれば、ほぼ決着がつき逃げ切りです。

新築時からは5%~10%前後家賃が下落し、家賃収入は月13万円程度になっていると思われますが、全く問題ありません。繰り上げ返済により、月々の返済額が半分近くに減ることで、購入時と比べてもキャッシュフローは更に7万円以上改善されます。
例え100%空室になっても月12万円の返済なら何とかなります。この繰り上げ返済により、更に貯蓄のスピードはアップしますので、同じように繰り上げ返済すれば、あと数年で完済してしまうことも可能です。

10年後 逃げ切りプラン②(売却)

賃貸併用住宅は自宅も兼ねている為、途中で売却するという発想が生まれにくいのですが、そこはドライに考えても問題ありません。

リスクの少ない新築から10年だけ保有し、その時点で売却すれば、ほとんどリスクなく大きなキャッシュを獲得できます。

10年後、建物の減価償却を考慮すれば、推定5800万円程度で売却が可能と推測されます(良い物件に関しては、それ以上の価格で取引されることも多いようです)。

そうしますと、売却で得た5800万円で残債5110万円を返済し、売却手数料を200万円程度支払っても、手元には490万円残ります。すると、そこまでに貯蓄してきた1930万円も合計すると、10年間で2420万円ものキャッシュを手に入れたことになります。

このお金で、もっと大きな新築の賃貸併用住宅に移り住んだり、無借金の状態に戻って新たに不動産投資を始めたりと、選択肢は大きく広がります。

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