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マイホームのローンは家賃収入で返済 賃貸併用住宅

  • アパート融資が厳しくて欲しい物件が買えない
  • 少ない自己資金でより低リスクで不動産投資がしたい
  • 一生ものの自宅を効率よく手に入れたい

この本はそんな方へ解決策を提案する
「賃貸併用住宅」の解説書です。

住宅ローンで不動産投資ができる
「賃貸併用住宅」とは

賃貸スペースにオーナーの住居を併せて建てることで、オーナーの住まいを実現するとともに、賃貸スペースから得られる賃貸収入でローン返済に充てる投資住宅プランです。 通常の投資アパートと比べ、より効率的に不動産投資を実現できる仕組みです。

建物を「賃貸併用住宅」にする条件
自宅スペースの床面積を
50%以上にすること。

最大のメリットは「住宅ローンで不動産投資ができる」こと

アパートローンよりも融資を組みやすい

最近では金融庁の指導のもと、投資用ローン(アパートローン)の審査が非常に厳しくなっているため、年収や勤務先、保有金融資産などかなり高い属性が求められます。 一方、住宅ローンは「住まい」という生活に欠かせないものなので、融資が組みやすい傾向にあります。
ご夫婦でのペアローンなどを活用すれば、融資の可能性がさらに高まります。

アパートローンよりも低金利・長期融資が可能

通常、収益物件の購入には、金利が高く借入期間の短いアパートローンを使わなければなりませんが、 「賃貸併用住宅」プランを利用することで、金利0.495%~、借入35年、頭金不要(フルローン可)※ といった好条件の住宅ローンでの購入が可能になります。

条件が良いということはそれだけキャッシュフローが良くなり、その分返済も早く進みます。
賃貸併用住宅であれば、だいたい15年ほど経てばローンの残債より土地値が上回りますので、余裕をもって次の選択肢を持つことができます。

例えば売却する場合、通常のアパートローンでは次の購入者は基本的に法定耐用年数の残り期間程度しか組めません。 しかし住宅ローンであれば中古であっても最長35年の融資が可能ですので、販売対象者も幅広く、売却する際は、中古アパートよりも比較的有利に話をすすめられるでしょう。
※お客さまの年収、資産背景により条件が変わる場合があります。

住宅ローン控除などの減税措置がある

住宅部分を床面積の2分の1以上にして建てることによって、住宅ローン減税や固定資産税などの減税を受けることができます。
また、賃貸部分の運営費・減価償却・その他の費用を損益通算して節税できる場合もあります。

住宅ローンを活用した「賃貸併用住宅」にすることで、
賃貸マンションにお住まいの方は今までの家賃負担が無くなるだけでなく、
投資用物件を買うよりも家計のキャッシュフローが大幅に改善します。

「賃貸併用住宅」キャッシュフローのシミュレーション

東京都内に「住宅ローン9,000万円」の借入で
「賃貸併用住宅」を購入したケース

【条件】借入35年、金利0.495%、賃貸部分面積50%、一部屋あたり7.5万円x3部屋を想定

【支出】
借入返済 -23.3万円/月
賃貸管理費 -1.1万円/月※1
支出合計 -24.4万円/月 …(A)
【収入】
家賃収益 +22.5万円/月※2
ローン減税 +3.3万円/月※3
収入合計 +25.8万円/月 …(B)
※1) 管理費は家賃の5%相当。自主管理の場合は0円 
※2) 7.5万円/月 x3部屋 
※3) 年間40万円の減税を月額換算

家計のキャッシュフロー
改善額

収入25.8万円(B) - 出費24.4万円(A) = +1.4万円/月
これまで払っていた家賃負担が浮いた分 = +20万円/月

「賃貸併用住宅」の出口戦略例

売却は「土地・建物価格」が残債を上回る約10年以降が狙い目
売却のシミュレーション

上記のシミュレーションの場合、10年後には残債は約6,600万円までに減少します(金利0.495%の場合)。
土地5,500万円・建物3,500万円とした場合、10年後の建物の未償却残は約2,200万円となり、建物と土地の価値が残債を上回ります(土地値が同じとした合計)。
そこで土地5,500万円+建物2,200万円=7,700万円で10年後に売却したときには、約1,100万円程のキャッシュができます。
さらに浮いた家賃分の貯蓄を合わせれば、その額はおよそ3,500万円になります。
※土地価格にも変動がありますが、建物より格段に安定していることから、10年後も同じ価格として計算しています。
10年後の売却価格は、上記土地値プラス建物の未償却残高を加算した価格としています。

安心ゾーンは「土地値」が残債を上回る約14年~15年後

賃貸併用住宅は、通常の戸建てよりも大き目な土地建物なので、総額も大きくなります。
そのため「組むローンが大きくなるので心配だ」というご意見もいただきますが、賃貸部分から得られる家賃収入を返済に回すことにより、通常の戸建てより返済が早く進みます。

上記のシミュレーションの例では、約14年後にはローン残債が地価の5,500万円を下回ります。
保有資産の土地価格が借入を上回る状態になっていく時期がおよそ14年~15年ごろなのです。
ここまでくれば、万が一返済不能な状況になったとしても、 物件の担保価値が借入を上回っている可能性が高いので、より安心できるでしょう。

そのためには立地を間違えてはいけません。 当社では土地値が下がりにくい東京圏・好立地を選定しますので、賃貸付けもしやすく、返済が終わった時には大きな資産として数千万円単位の土地が資産として残ります。


投資用アパートで、この物件と同程度の家計のキャッシュフロー改善を狙うには、数千万円~数億円規模のアパートローンが必要ですが、今は審査が非常に厳しくなっています。

一方、「賃貸併用住宅」は、今でも取り組みやすい住宅ローンを活用して賃貸アパートを組成することで、より少ない負担で資産形成ができる仕組みとなっているのです。

この「賃貸併用住宅」にご興味をお持ちいただいた方に、
解説書を無料プレゼントいたします!

アパート融資が厳しい今だからこそ!
「住宅ローンで不動産投資」目次

  • 第1章 住宅ローンを使って「賃貸併用住宅」で不動産投資!
  • 第2章 住宅ローンを使って不動産投資ができるって、本当?
  • 第3章 「賃貸併用住宅」のメリット・デメリット
  • 第4章 プロが教える「賃貸併用住宅」成功5大ポイント
  • 第5章 ここが重要「賃貸併用住宅」は、設計にこだわれ!
  • 第6章 なぜ「賃貸併用住宅」を建てる人が少ない?
  • 第7章 東京圏「賃貸併用住宅」の物件事例
書籍「「住宅ローンで不動産投資」

賃貸併用住宅を建てられたお客様の声

35年後は一億円ほどの資産価値になる計算に。普通のやり方だとどんなに頑張っても同じくらいの額の貯蓄は難しいと思います。

東京都狛江市 大手製造業勤務 Hさま

本当は一戸建てに住みたいけどマンションしかだめかなとか、大きなローンを組むのが怖いから小さい一戸だけにしようと思っている方におすすめしたいですね。

東京都大田区 IT関連企業勤務 Kさま

資産を残したいことと、転勤が非常に多いので、ローン完済後に売っても貸してもいいように賃貸併用住宅にしました。家賃保証をつけているので空き部屋への不安はほぼ無いに等しいです。

東京都北区 金融関連会社勤務 Nさま

月50万円の生活費が約半分に。賃貸併用住宅の威力を実感しています

激務で体を壊し、一生忙しく働き続ける人生に限界を感じて不労所得のしくみを本気で勉強していた頃、「賃貸併用住宅」に出会いました。
様々なシミュレーションをしてみると、もし家賃収入が半分になっても当初住んでいた家の家賃を支払い続けるより大幅なコストダウンが見込めることが分かった事で購入に踏み切りました。家族6人の大所帯で月50万の生活費は半分になり、「賃貸併用住宅」の威力を実感しています。

株式会社インベストオンライン 代表取締役 箕作 大(きさく だい)

箕作 大(きさく だい)
1974年10月生まれ。神戸大学大学院 情報知能工学科卒。株式会社インベストオンライン代表取締役。
IT企業を経営する中、多くの投資家に出会い自らも投資家を志し、都内に土地から探し、賃貸併用住宅を新築。その後、 賃貸併用住宅で培った土地から探す新築のノウハウを多くの人に提供することを目的に、株式会社インベストオンラインを設立、コンサルティング事業をスタート。
中古の投資物件の利回りが急激に低下する中、中古より高利回りを実現できる、土地から探す「新築一棟投資」の提案をスタート。
多くの顧客に支持され、 これまで300棟以上の土地から探す新築物件をサポート。現在に至る。

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世帯年収

  • ~699万円
  • 700~999万円
  • 1,000~1,499万円
  • 1,500~1,999万円
  • 2,000万円~

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株式会社インベストオンライン
会社概要

私たちは、オーナーだけでなく入居者にとっても住みやすい立地や間取りの物件を供給することで、投資家と入居者にとって、競争力が高くメリットのある物件を供給し、住みやすい街づくり、効率的な社会の実現に貢献いたします。

事業方針

将来目指すべき理想社会の実現に向けたビジネス展開を行い、常に新しいIT技術と不動産投資ノウハウを取り入れ、従来の発想にとらわれないイノベーション企業となる。

社名(商号) 株式会社インベストオンライン
会社所在地 〒160-0023
東京都新宿区西新宿3-2-7 KDX新宿ビル11F
代表者 箕作 大
設立 平成12年6月
資本金 2億2700万円
従業員数 70名
事業内容 不動産の売買、交換
賃貸借及び管理並びにこれらの代理
媒介及びコンサルティング
インターネットを利用した各種情報サービス業
インターネットサイトの企画・運営・管理
取扱い物件 新築一棟アパート
中古一棟マンション、中古一棟アパート
賃貸併用住宅
免許 宅地建物取引業者免許 東京都知事(2)第93178号
一級建築士事務所登録 東京都知事登録 第60305号
プライバシーマーク 第17002494(02)号
加盟団体 公益社団法人全日本不動産協会
公益社団法人不動産保証協会
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟事業者
アクセス

・JR、東京メトロ丸ノ内線、都営地下鉄都営新宿線、大江戸線、京王線、小田急線「新宿駅」
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