用語集一覧

不動産公正取引協議会

消費者が安心して住宅・宅地など不動産を取得(購入・賃借)できるよう、不動産広告の表示の基準である「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」及び景品提供の基準である「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約(景品規約)」を運用するために発足された不動産業界の自主規制団体。

エンジニアリングレポート

不動産の取引等において用いられる報告書。
専門家が建物を診断し、その物理的な状況を評価した報告書をエンジニアリングレポートといいます。
建物を修繕する場合に、そのものの短期、長期の修繕計画を提案するために用いたレポート。
不動産鑑定機関や金融機関等が建物の評価を判断する際の重要書類のひとつとしてエンジニアリングレポートが用いられる場合が多く、また建築基準法の法令遵守状況の調査、建物有害物質含有調査、土地環境調査などにも用いられます。

不動産小口化商品

ビルなどの不動産を1棟ごとに販売する取引に対して、所有権を小口に分けて販売する商品のことです。

リノベーション

大規模改修工事によって建物の用途や機能を変え、不動産価値を向上させること。

売渡誓約書

売渡物件について改めて表示をして、売渡の事実を証明する書類のこと。あわせて売渡代金の受領事実を証明するものです。

秘密保持誓約(契約)書

売主と対象物件に関して知り得た情報(賃貸借契約書等、プライバシーに関する情報)を第三者に漏洩しないという誓約書です。Confidential Agreement(コンフィデンシャル・アグリーメント)の略でCAといわれています。

新耐震

1981年6月に宮城県沖地震での経験をふまえて、建築基準法施行令が大改正されました。これが通称「新耐震設計基準」といわれます。建築確認は新耐震設計基準によらねばならなく、これ以降の建物を新耐震ビルと呼ぶ場合もあります。震度6程度の地震が起きても、倒壊を防ぎ、圧死者を出さないことを目標としています。具体的には、コンクリートの柱の中に、補強する鉄筋の間隔を短くして入れるなどして、建物の「骨組み」の崩壊を防ぎ、人命を守る考え方がベースとなっています。

修繕履歴

建物の修繕に関する履歴。いつ、どこを、(いくらで)修繕したか記録したもの。記録していない時は修繕の見積もりや領収書、修繕工事請負契約内容を確認します。

CM(Construction Management)

修繕工事やリフォーム(リノベーションやコンバージョン等)を立案、管理すること。

LTV(Loan To Value)

投資を行う不動産価格に対する借入額の割合。

NOI(Net Operating Income)

純営業収益のこと。賃料などの年間収入から管理費などの支出を差し引いた利益。借入金利や減価償却費は含めず計算します。

ROI(Return on Investment)

投資効率。年間キャッシュフローを自己資金で割ったものです。物件購入に要した自己資金を1年でどれだけ取り戻せるかの割合になります。例えばROIが25%であれば4年で資金回収できます。

用途地域

建築できる建物の種類を定めた地域のことです。都市計画法第8条第1項第1号に規定されています。

用途地域には、建築できる建物の種類に基づいて、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」という12の種類が存在します。

また用途地域では、その用途地域において建築できる建物の種類に応じて、容積率、建ぺい率などの建築規制がきめ細かく定められています。

手付金

売買契約の締結から宅地建物の引渡し前の間に支払われる一時的な金銭です。代金の一部になる金銭のこと(宅地建物取引業法第41条第1項)。

市街化調整区域

都市計画によって定められた、市街化を抑制すべき区域をいう。

市街化区域

都市計画によって定められた、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいう。

建築基準法

国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低の基準を定めた法律。市街地建築物法(大正8(1919)年制定)に代わって昭和25(1950)年に制定され、建築に関する一般法であるとともに、都市計画法と連係して都市計画の基本を定める役割を担っています。

建築確認

一定の建築物を建築(増改築を含む)しようとするときに、工事の着手前に、建築計画が法令で定められた建築基準(建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準)に適合している旨の確認を受けなければならないとする制度、または当該確認行為。確認を申請する義務があるのは建築主で、確認を行なうのは建築主事等です。

区分所有法

マンションで円滑な共同生活を送るためや、住人の財産を守るために、権利関係や管理に関する規定をまとめた基本法のこと。専有部分・共用部分・敷地などの権利関係に関する定義や義務、マンションの管理に関する規約や集会の方法、管理組合法人や復旧・建て替えに関する事、その他、義務違反者に対する罰則などについても定められています。正式には「建物の区分所有等に関する法律」といい、マンション法と呼ばれることもあります。

路線価

宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線(公衆が通行する道路のこと)について、その路線に面する宅地の1平方メートル当たりの価額を1,000円単位で表示したものを「路線価」といいます。
宅地の価格水準が、基本的にはその宅地が面する道路によって決定されるという発想にもとづいて、宅地の価格水準を道路ごとに表示したものと考えることができます。
公的な土地評価では、相続財産評価および固定資産税評価においてこの路線価が使用されています。

バルクセール

複数の不動産や債権をひとまとめにして売買を行うこと。

地役権

特定の目的を達成するために他人の土地を利用することができる権利。原則として当事者の契約によって生じ、利用することによって利益を受ける自分の土地を要役地、利用する他人の土地を承役地といいます。登記することも可能で、権利の種類は所有権などに従属します。
公道に出るため他人の土地を通行しなければいけないときの通行地役権や、他人の土地を通らないと給排水管などを本管につなげない場合の引水地役権などがあります。

担保価値

債権者が債務の担保として預かる物的担保(不動産など)の財産価値、処分価値。

分離課税

他の所得と合算しないで課税することをいう。
源泉分離課税(源泉徴収によって納税が完了)と申告分離課税(確定申告において分離して税額を計算)とがあります。
所得税については、それぞれ次のような所得が分離課税の対象とされています。

1.源泉分離課税
退職所得、利子所得(総合課税の対象となるものを除く)、特定目的信託のうち社債的受益権の収益の分配に係る配当、私募公社債等運用投資信託の収益の分配に係る配当、懸賞金付預貯金等の懸賞金等、一定の金融類似商品の補てん金等、一定の割引債の償還差益

2.申告分離課税
山林所得、土地建物等の譲渡による譲渡所得、株式等の譲渡所得等および一定の先物取引による雑所得等、上場株式等の配当所得(申告分離課税を選択した場合)

積算法

不動産を鑑定する際の評価方法のひとつで、積算価格は土地の値段と、建物から築年数分の劣化を差し引いた評価額を合計した金額のことです。

借地借家法

立場の弱い借地人や借家人を保護するために、土地や建物について特別に定めた特別な賃貸契約の法律のことをいいます。

借地権

借地権とは次の2つの権利のどちらかのことである(借地借家法第2条)。
 
1.建物を所有する目的で設定された地上権
2.建物を所有する目的で設定された土地賃借権
 
従って、資材置場にする目的で設定された土地賃借権は「借地権」ではなく、また青空駐車場とする目的で設定された土地賃借権も「借地権」ではないことになります。

既存不適格建築物

建物が施工される時点では適法だったが、その後に法が改正された結果、建築基準法の規定に違反してしまった建築物のこと。
なお、建物が施工される時点での建築基準法の規定に違反する建築物を、違反建築物といいます。

競売物件

債務不履行によって差し押さえられ、地方裁判所に競売にかけられた不動産のこと。
一定期間を設けて入札を受け付けます(期間入札)が、売れなかった場合は最低売却金額で売ります(特別売却)。

法定共用部分

区分所有法によって定められた、集合住宅の専用部分以外の部分。単に「共用部分」といった場合、規約共用部分が含まれるため、とくに法律で定められた部分を表すときに「法定共用部分」が使われます。

リバースモーゲージ

持ち家を担保にして、金融機関等から融資が受けることができ、死亡した場合には担保となっていた持ち家を売却して借入金を一括返済するシステムのこと。預貯金が少なくても、持ち家を利用することで老後資金を確保することができ、年金を補完するシステムとして注目を浴びています。

家賃滞納保証

入居者が家賃を滞納した場合、保証会社がオーナーへ滞納家賃を保証してくれるシステムのこと。保証会社とこの契約を結ぶことにより、オーナーは家賃滞納の心配をしなくてすむというメリットがあります。

担保

債務者が弁済期に債務を履行しない事態に備えて、債権者が弁済の確実性のために、債務者に提供させる手段のこと。民間の住宅ローンでは、抵当権や質権等などの債務者または第三者の特定財産につき、他の債権者に優先して弁済を受けることができる物的担保と、保証人のように債務者以外に保証させる人的保証があります。

自主管理

マンション・ビル等の管理方式の一種で、所有者自ら管理を行うこと。一部業務を外部に委託することは請負管理といわれます。

諸費用

不動産取引上、かかる費用のこと。以下は不動産売買取引時にかかる代表的なものを挙げています。
 
・売主
 印紙税/登記費用/不動産仲介手数料/住宅ローン手数料/保証料/火災保険料/取得税 他
 
・買主
 印紙税/登記費用/不動産仲介手数料/住宅ローン手数料/保証料/火災保険料/取得税 他

固定金利・変動金利

住宅ローンの金利には基本的に2種類あり、借入れ時の金利が債務を完済するまで変わらない「固定金利」と、返済中でも金融情勢の変化に合わせて金利が変わる「変動金利」があります。最近ではこの他に一定期間は固定金利でその後は変動金利に移行するタイプの金利があります。

瑕疵担保責任

不動産の売買に際して、対象物件に通常の注意を払っても発見できない瑕疵(通常有すべき品質・性能を有していないこと)が存在した際に売主が負う責任のことで、買主は売主に対して、損害賠償の請求や、場合によっては契約を解除することも可能となります。

空室率

賃貸マンションやアパート、賃貸用事務所ビルなどの入居者やテナントがつかない空室数の全体の室数に対する割合。空室率の反対が稼働率になります。

不動産鑑定評価

不動産鑑定士によって不動産の価格や賃料などの経済価値を総合的に評価すること。原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類があります。

不動産鑑定士

不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けた者。

不動産鑑定

不動産の評価鑑定に基づく法律(昭和38年法律第152号)に基づき、不動産鑑定士または不動産鑑定士補が不動産の経済価値を判定すること。金融機関による担保評価や、不動産会社による簡易査定と比較すると、不動産鑑定は公平かつ最も信頼性の高い方法です。

販売委託

売主から委託を受けて、不動産の販売業務を行うこと。業務範囲としては、販売企画、広告、売買の代理・媒介、登記支援、金融の斡旋などがあります。

媒介契約書

媒介契約時に依頼者に対し宅地建物取引業者が交付する書面のこと。宅地建物取引業者は媒介契約を締結した時は遅延なく一定の事項を記載した書面を作成し、宅地建物取引業者がその書面に記名押印し依頼者(売主・買主・貸主・借主)にその書面を交付しなければなりません。

媒介契約

不動産の売却や購入を仲介会社に依頼する際に結ぶ契約のこと。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

短期プライムレート

銀行が信用力の高い企業に短期(1年以内の期間)に貸し出すときの優遇金利のことです。住宅ローンの変動金利はこの短期プライムレートに連動して決められています。

サブリース

入居者の有無にかかわらず、定められた期間に一定の賃料をオーナーに支払い、賃料保証をするために、賃貸管理会社などが借り上げること。

査定価格

仲介業者が売却依頼を受けた不動産の価格を評価することを査定といい、査定の際に概ね3か月以内に売却できると想定して割り出した価格のこと。

現状回復義務

マンション等不動産の賃貸借契約が終了する際に、契約前の状態に戻す義務のこと。借主は居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧する義務を『原状回復義務』といいます。経年による劣化・損耗および通常の使用により発生した損耗・摩耗・増減などは含まれません。

金銭消費賃貸借契約

金融機関から住宅ローンなど融資を受ける際に交わす借入契約のこと。借主が、貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸主に返済するという契約で一般的にローン契約ともいいます。

特定優良賃貸住宅

「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき、優良な賃貸住宅を適正な家賃で、ファミリー向けに供給される賃貸住宅のことをいいます。入居者の収入に応じて家賃の一部が補助されます。入居申込みには収入などの一定の基準をクリアする必要があります。

直接還元法

不動産を鑑定する際の評価方法「収益還元法」のひとつ。不動産の初年度の純収益を投資額に対する年間の賃料収入の割合(還元利回り)で割って評価します。

DCF法

「Discount Cash Flow」の略。不動産を鑑定する際の評価方法「収益還元法」のひとつ。不動産の「保有期間に得られる純粋益」と「期間終了時の売却によって見込める利益(売却予測価格)」を現在価値に直して合計し、投資額に対する年間の賃料収入の割合(還元利回り)で割って評価します。

エリア特性・エリアマーケティング

そのエリアについて「人口が、減少・増大傾向どちらにあるのか」「どのような年齢層・所得層の人間が何人住まいで居住して、どの様な面積や間取りの物件を求めているのか、またどの程度の賃料負担能力があるのか」「設備機器に対しどんなニーズを持っているのか」「競合物件の入居率や制約条件はどういった状況なのか」「今後、大型物件は供給されないか」「近隣の競合物件との差別化をどのように図るか」等、様々な視点からエリアの特性や将来の市場動向を分析すること。

AM(アセットマネジメント)

Asset Management(アセット・マネジメント)の略。不動産のアセットマネジメントの場合においては、不動産所有者または不動産ファンドから委託を受け、投資計画の策定・実施、デューデリジェンスの実施、組み入れ資産の取得および売却の意思決定、管理(PM)会社の選定及びモニタリング、収益最大化のための定期的な運用戦略の検討・実施などを行う業務。

収益物件

収益(賃料収入)を得ることを目的として建設されたアパートやマンション、戸建て住宅のことを指します。収益物件のオーナーは毎月の賃料収入というインカムゲインと、不動産価格の変動によるキャピタルゲイン(売却益)が見込めます。

印紙税

売買契約書、請負契約書、領収書などの書類に対して課せられる税金のことです。
それぞれ書類の性質、記載金額によって納付する税額が異なります。書類1通につき定められた金額の収入印紙を貼付し、割り印などをして納付します。

Jリート

証券取引所に上場されている不動産投資信託のことで、投資家から集めた資金を元にオフィスビル、商業施設、マンションなどに投資を行い、そこから得られる賃料収入や売買益から費用を差し引いた収益が配当金として分配されます。

レントギャップ

オフィスより居住用の家賃が上回ること。
これまでオフィスは住居の賃料に比べて上回る傾向にありましたが、オフィスの過剰供給や企業の倒産や縮小によって空室が増え、地域によっては逆転現象が生じています。

利回り

投資用の不動産の場合、販売価格に対する年間賃料の割合となります。

レンタブル比

延床面積に対する賃貸部分の床面積の比率のことで、貸室部分の面積÷延床面積で計算されます。建物を計画する際の目安とされ、レンタブル比が大きいほど収益性は高くなります。

レバレッジ

借入れを利用し、自己資金よりも大きな投資を行うこと。
FX(Foreign Exchange/外国為替保証金取引)なども、保証金額の何倍もの金額を取引しますが、これもレバレッジを使った投資になります。不動産投資のレバレッジとは、投資総額のうちの自己資金を除いた金額すべてがレバレッジを使った投資と言えます。

ライフサイクルコスト

建物の企画段階から解体処分までにかかる総費用のこと。

リターン

投資の「見返り」(利益)のことで、不動産投資においては、おもに「賃料収入」と「売却利益」を指します。

与信

よく会社同士の取引で、いくらまで売り掛けで商品を販売するかが問題となりますが、個人でも同様です。その人の信用評価を行い、限度額を設定し、「この人にはいくらまでならお金を貸すことができる」と査定することです。

満室保証

マンションを建てたり購入したりする時、賃貸管理もしている会社が売主の場合には、満室にして売却します、と満室保障をしてくれる場合があります。一定の募集期間に満室にならなかった場合、満室分の賃料を保証してくれるので、買主側には魅力的な契約です。期間や条件は会社によって様々なので確認が必要です。

保証料

住宅ローンを借り入れる際、連帯保証人にあたる保証会社に支払う料金のこと。仮にローンの返済が困難になった場合、ローン契約者に代わり保証会社が残債を支払うことになります。

ポートフォリオ

元々は折りたたみ式のかばんや紙ばさみのことですが、投資用語では企業や個人投資家などが保有する株式や債券、不動産等の資産の構成内容のことを指します。

ペイオフ

金融機関が破綻した場合、預金保険機構によって、預金者への払い戻しを保証する制度。保護されるのは1,000万円までとされ、それ以上の元金・利息分は保証されません。

プロパティマネジメント

運用計画の立案から、賃料の設定、テナントの募集・契約などの運用業務、また、不動産や設備の維持・保全、予算・収支の管理などオーナー様に代わり不動産の管理・運用をする業務のこと。特に収益性の確保・向上をめざした業務をプロパティマネジメントというケースが増えています。

不動産取得税

不動産を取得したときに一度だけ課される税金のことで、不動産の有償・無償、登記の有無を問わず課税されます。

表面利回り

不動産の購入金額に対する年間の総利益の割合で、投資額に対する利益率のこと。「グロス利回り」ともいいます。

パフォーマンス

投資用語としては、運用成果(実績)、ひいては投資効率を意味します。

ノンリコースローン

返済が困難になった場合、債務者は担保を手放せばそれ以上の返済を免れることができ、担保として提供された不動産以外に債権の取立てが及ばない貸付方法のこと。
債権者にとってはリスクが大きいため、金利は一般的なローンより高く、また担保となる資産の評価も精緻に行われます。

ネット利回り

物件の運用コストまで含めて考えた、投資元本に対する収益の割合(利回り)のこと。年間の純収入を購入金額で割って導きます。『実質利回り』ともいいます。

デューデリジェンス

不動産を詳細に調査し、価格や投資リスクについて適正に評価することをいいます。「Due Diligence(当然の努力)」。

出口戦略

対象不動産の売却やリファイナンス等の方法で、予想する保有期間経過時の換金方法を予め計画しておくこと。

抵当権

不動産や地上権・永小作権を担保にする際、融資にあたって金融機関が設定する権利。返済が困難になった場合、金融機関は抵当権を実行して担保を処分し、債権を回収します。

仲介手数料

仲介業者が不動産の仲介をした時に支払う手数料(報酬)で、物件価格が400万円を超える時は、(税抜き不動産価格の3%+6万円)+消費税が宅建業法上の上限となります。賃貸の場合は貸主・借主双方から1か月分の賃料が上限です。

仲介

仲介とは、不動産取引形態のひとつで、売主・買主、または貸主・借主の取引を不動産業者が仲立ちすることで、不動産業者は取引成立時に、仲介手数料を受け取ることができます。

耐用年数

建物や設備などの減価償却資産の使用可能年数のこと。税法で規定されたものは『法定耐用年数』といい、減価償却費を算出する際の基礎となります。

総合課税

複数の所得をまとめて課税すること。不動産売却などで一時的に所得が大きくなった場合には総合課税では税額が高くなってしまうため、その部分を別に課税する制度(分離課税)があります。

収益還元法

不動産が将来生み出すであろう収益に基づき、不動産価格を算出する方法で、不動産鑑定評価の方法のひとつです。純利益(賃料収入-諸経費・金利)を還元利回り(投資額に対する年間の賃料収入の割合)で割ることで価格を算出します。

コンバージョン

建物の用途の変更をする改良のこと。オフィスビル使用→住居に改装するなど。周辺賃貸ニーズが変わってきた時に検討する方法です。

建蔽率

敷地面積に対する建築面積の割合のこと。都市計画区域内の用途地域ごとに日照・通風の確保、火災の際の延焼防止を目的として、建築基準法で上限が定められています。

原価法

不動産を鑑定する際の評価方法のひとつです。仮に同じ場所で同じ建物を建てた場合の原価(再調達原価)を算出し、経過年数によって下がった価値の分だけ引いて(減価修正)現在の建物の価値を導きます。

減価償却費

長期的に使用できる資産(減価償却資産)の、使用期間(耐用年数)が経つにつれ減少していく価値の相当額をいいます。
耐用年数は減価償却資産の価格をもとに税務署が定めます。個人で建物を所有する場合は、償却限度額を減価償却費として必要経費に算入しなければなりません。

管理費

『共益費』とも呼ばれ、建物の共用部分を維持・管理するために必要な費用です。入居者の一戸当たりに月額で割り振られます。

オーナーチェンジ

マンションや戸建て住宅を、賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがあります。

委託管理

管理会社に不動産管理を委託すること。管理業務の一部を任せる「部分委託管理」と、全部を任せる「全面委託管理」があります。

インカムゲイン

資産運用や投資を行った際に発生するリターン(成果)のひとつで、不動産では賃料収入などがこれにあたります。資産を手放さずに安定的・継続的に得られる点がメリットです。

キャピタルゲイン

資産の売却金額から購入金額を引いて算出される利益のこと。「譲渡益」「値上がり益」ともいいます。

不動産投資

アパートやマンションなどの不動産を購入し、不動産を賃貸、売却することにより収益を得る投資方法です。
好景気時には購入した不動産が値上がりした時点で売却する投資方法が主流でしたが、現在では、購入した不動産を賃貸し、家賃収入を得る方が主流になっています。

賃貸併用住宅

オーナー様の住宅に賃貸住宅を併せて作ることによって、賃貸住宅からの家賃収益を得て、その収益を住宅ローンの返済に充てるプランです。
『賃貸併用住宅』を購入すれば、住宅ローン返済のかなりの部分を賃貸収益が肩代わりしてくれるのです。

賃貸併用住宅をより詳しく知る場をご用意しています。ぜひご利用ください。

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