賃貸併用住宅 買う前に知っておくべき6つのデメリットと対策

賃貸併用住宅の返済シミュレーション

様々なメリットがある「賃貸併用住宅」ですが、通常の一戸建て住宅の購入とは大きく異なる部分があります。
それは、自分の家で賃貸事業を始めるということです。その自覚がなければ「賃貸併用住宅」の特有性をデメリットに感じてしまうことがあるでしょう。

「賃貸併用住宅」の購入を検討している方は、自分の望むことと合っているのか、折り合いをつけられるのか、事前によく確認しておく必要があります。

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賃貸オーナーとしての業務が発生する

賃貸オーナーの業務

賃貸併用住宅を建てたら賃貸事業がスタートします。それは建物を常に手入れし、印象や住み心地を良い状態に維持するための管理作業、退去が発生すれば入居者の募集など、地道な「賃貸管理業務」が発生するということです。

対策

実際はご自分の仕事を持ちながら賃貸管理業務を行うことは現実的ではなく、管理会社に管理業務を依頼するケースがほとんどです。しかしその分、賃貸管理のトラブルは多く、実際には修繕すべきところが放置されていたなどの問題も発生したりしています。
実業務は任せても事業者として主体性を持たなければ、トラブルに巻き込まれやすくなります。

外部に依頼するにせよ、きちんと管理会社とコミュニケーションを取り、どんな業務を任せるのか、どういうトラブルが想定され、その際にどのような対処が契約範囲なのかなど、オーナー自体にデメリットが高い契約になっていないか、管理内容をしっかり認識したうえで契約を結びましょう。
そして、信頼と実績のある管理会社を選ぶことが重要です。

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一般の戸建て住宅よりも購入金額が高くなる

賃貸併用住宅の購入金額

「賃貸併用住宅」は、自宅だけでなく賃貸スペースが加わり建物自体が大きくなるため、同じ新築でも一般の戸建住宅より購入金額は高くなります。
その分、借入額が大きくなるので、望みの物件の融資が通らない場合もあり得ます。

対策

賃貸併用の場合、返済の実質負担額は非常に少なくなります。

もし空室の期間が発生しても、そのゆとり分やご自宅の住居費は通常は確保されていますので支払いが苦しくなるケースはほとんどありませんが、安定収支のためには適切な立地を選ぶことは必須です。

購入は無理をせず、希望の立地やよい融資プランが見つかるまで物件探しを行いましょう。しかしながら、賃貸住まいの方などは、購入までにお支払いにならなければいけないお家賃なども考えますと、「じっくりかつスピーディに」という状態となりますので、立地選定や資金計画の見通しは、専門家である私たちにご依頼ください。

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自分の好みだけで立地選びや建物設計をしてはいけない

立地選びと建物設計

賃貸併用住宅は自宅であり、事業として成立せるための建物でもあるため、賃貸スペースの部分はオーナーの好みだけで決めてはいけません。

賃貸住宅には流行やセオリーが数多くあり、重要なのは「安定需要」「安定経営」を実現させる設計です。
その土地によって可能なアプローチやトレンドを踏まえながら、間取りや設備、デザインなどを決めていかなければなりません。

対策

「賃貸併用住宅」は通常の一戸建てとも賃貸とも違う独自の建物のため、その両方の経験と実績のある建築家に依頼し、予算、土地を最大限に生かした家賃をしっかり取れる設計をしましょう。

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家族以外の人(入居者)が同じ建物に住む事になる

立地選びと建物設計

「賃貸併用住宅」の建物にはオーナーの家族だけではなく入居者も住むことになります。

自宅とはいえ、ファミリーと単身者という、生活リズムが違う住居者が混在する集合住宅なのです。入居者と居合わせたり、入居者トラブルのリスクはゼロとは言えません。自分の家だから何をしてもよいということではなく、そこはしっかりと賃貸事業を営むオーナーとしての自覚が必要です。

対策

オーナーと入居者の入口や住居スペースを完全に分離するなどの設計、音を伝わりにくくする間取りの工夫はとても有効です。

過去の事例からも音が原因で退去となったケースはほぼありませんが、万が一トラブル等が発生したとしても、キチンとした管理会社に任せておけば、適切に対応してもらえます。

また、当社のこれまでの経験からは、首都圏の駅近の好立地にある賃貸住宅におかしな人は来ないという傾向があることが分かっています。
その理由は、賃料と入居者の質は連動するからです。賃料が取れる物件にしておくことは、優良入居者の獲得につながるのです。
もしも入居者トラブルが心配な方は、入居申し込み時に入居者のチェックが可能です。また、保証会社をつけることでより盤石な対応が可能になります。

一人暮らしの女性の中には、大家さんが近くに住んでいるという安心感から入居するケースも多く、そのような方はマナーが良い方も多いため、騒音問題も少なく、ていねいに室内を利用する傾向が高いです。

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確定申告などの税金の手続きが必要になる

税金手続き

住宅を新たに取得し、家賃収入を得ることから、様々な税金の手続きが必要になります。給与が収入の方にとってはとってはとても面倒に感じることです。

しかし賃貸併用住宅の方が通常の新築住宅よりも節税のメリットが大きいのでぜひ行っておきたいものです。しっかりと合法的な節税を行えば、収支は良くなり運営にプラスとなります。

対策

住宅関係の税金の手続きは、最初は大変ですが、慣れれば簡単です。不安な方は税理士をご紹介しておりますので、依頼することも可能です。

まとめ

個別相談

上記のような賃貸併用住宅の”デメリット”は、個人で動くとよりデメリットして感じやすくなります。
賃貸併用住宅は特殊な住宅のため、理想のマイホームと事業成功を両立させるためには、土地選びから管理会社の選定まで、実績と経験のある専門家ににサポートを依頼することで、多くのデメリットとされるものはカバーできます。

当社は当社代表が不労所得を研究して行き着いた結果、自宅を「賃貸併用住宅」で建てた事から始まり、これまで「賃貸併用住宅」には多数の実績があります。

「賃貸併用住宅」の理解を深めていただけるセミナーや、個別相談、そして個別相談をお受けいただいた方に物件紹介を随時行っております。

ご自身の予算ではどれくらいの物件が買えるのか、購入イメージを高めたい方、感触を持ちたい方は、ぜひ個別面談にいらしてください。

賃貸併用住宅をより詳しく知る場をご用意しています。ぜひご利用ください。

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