賃貸併用住宅 3つのデメリット・4つの誤解されたデメリット

賃貸併用住宅の返済シミュレーション

様々なメリットがある「賃貸併用住宅」ですが、通常の一戸建て住宅とは大きく異なる部分があります。それは自宅が入った建物で賃貸事業を行うということです。それには「賃貸ビジネス」への理解と認識が必要になります。
その自覚がなければ賃貸併用住宅の特有性は「不便なもの」「面倒なもの」とデメリットとして感じられてしまう事になるでしょう。

いずれも回避策はありますので過剰に恐れることはありません。経験と知識のあるプロと納得いくまでシミュレーションや確認を行いましょう。

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家族以外の人(入居者)が同じ建物に住む事になる

家族以外の人が同じ建物に住む

「賃貸併用住宅」の建物にはオーナーの家族だけではなく入居者も住むわけですから、自宅とはいえ、ファミリーと単身者という生活リズムの違う住居者が混在する集合住宅です。

そのため、入居者と居合わせたり、トラブルに巻き込まれるなどのプライバシーや音の問題に不安を感じる人もいらっしゃいます。

しかし実際は懸念するほどでもありません。プライバシーや音の問題は設計・間取りの工夫でだいたい解決できます。

以前、ご検討中のお客さまからの「リアルな声を聞きたい」というご要望にお応えし、当社で賃貸併用住宅を建て、数年経過した複数のお客さまに聞きとりの調査を行いました。「デメリットはないか」と質問したところ、「何か言うべきだとは思うんですが特にないんですよね」という声を多くいただきました。
きちんとした立地と設計、管理さえあれば、心配しなくてもよいでしょう。

音の問題

たとえば、一番音が出るのはリビングです。テレビを見たり、子供が走り回ったりするので一番気を遣う部屋になります。この部屋の直下に賃貸部分の寝室や居室がこないように工夫することが望ましいのです。
また、隣の部屋との間にクローゼットや設備関係を入れておけば音が伝わりにくくなります。

プライバシーの問題

入り口や住居スペースなどをオーナーと入居者とで完全に分離して気にならないようにすることで、プライバシー問題は避けることができるなど、このような工夫をひとつひとつしていくことで、かなりの効果を発揮させることができるのです。

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一般の戸建て住宅よりもローンが高額になる

賃貸併用住宅の購入金額

「賃貸併用住宅」は、自宅だけでなく賃貸スペースも加わり建物自体が大きくなるため、同じ新築でも一般の戸建住宅より購入金額は高くなります。

ですが家賃収入を返済に充てるため、実質のローン負担額は半分以下になります。

住宅ローンなので融資額はあくまでも「給与で支払える範囲」と銀行が判断した金額のみしか借りられません。また、ローンの返済原資が給与のほかに家賃があるため、実際にはローンの支払いに困るリスクは大きく減ります。

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賃貸部分を自分の好みで設計してはいけない

立地選びと建物設計

当社は賃貸併用住宅をフルオーダーで対応しておりますが、賃貸スペースは事業として成立させなければいけないため、間取りや設備、デザインはその土地に合ったアプローチやトレンド、賃貸住宅のセオリーを考慮した設計が必要です。

これらをまったく考慮せず、オーナーの自由や好みで決めることはおすすめできません。

賃貸部分はビジネスを営むスペースです。経験値があり建築法をよく理解する設計士や建築会社とコミュニケーションをよく取り、ご予算と土地の特性を最大限に生かした「家賃をしっかりとれる設計」をめざします。

オーナー部分に関しては、予算の範囲でご希望を反映させた設計ができますので、家族とも話し合いながらマイホーム計画を進めることができます。

誤解されたデメリット1

賃貸併用住宅は売却しにくい!?

賃貸併用は売却しにくいのか

これはよく言われていますが誤った情報です。

賃貸併用住宅は、ローン返済に困って売却するということが少ないので市場に出回る数自体が少なく、中古はすぐに売れてしまうのが現状です。
最近は賃貸併用住宅が認知されてきたこともあり、欲しいと思う人も増えてきています。

実際に当社で賃貸併用住宅をご購入されたお客さまが売却をご希望され、売りに出したところ、最終的に売却益を出すことができています。

売れないというのは市場バランスが「欲しい人< 売りたい人」にあるときです。現状の賃貸併用住宅の市場は「欲しい人 >売りたい人」の図になっているのです。

納得いく価格で購入する人が出てくるまで焦らず時間を取れるならば、売却益を出すことも可能になるでしょう。

誤解されたデメリット2

不動産投資を拡大しにくくなる!?

「住宅ローンを組んでしまうと、次の投資物件を購入するときの足かせになる」という声を投資家の方から聞くことがあります。

「住宅ローンを組んでいるとアパートローンが組めない」のはあくまでもマイホーム(専用住宅)の場合であり、収益のある賃貸併用の場合は当てはまりません。

上記の売却益を出せたお客さまも、不動産投資を拡大したいという理由でのご売却でした(当社の一棟投資物件をご購入くださいました)。

最近の審査では投資家のキャッシュフローを重視する傾向にありますので、先に投資アパートを持っているより賃貸併用住宅を持っている方が高い評価になることもあります。

賃貸併用住宅のススメ 不動産投資は住宅ローンを使え!

融資には枠があり、既存のローンは新規ローン審査への影響があります。
このローンについては、書籍「賃貸併用住宅のススメ 不動産投資は住宅ローンを使え!」にもう少し詳しく解説しております。
無料ですのでご購入検討の知識の補強にぜひお役立てください。

誤解されたデメリット3

入居者トラブルに巻き込まれる!?

賃貸管理は基本的に管理会社が請け負います。何かあった場合の連絡や相談先はオーナーではなく管理会社にいくような契約を交わしますので、オーナーが直接クレームを受ける必要はありません。

当社がこれまで数多くの賃貸併用住宅をサポートをしてきた経験からは、賃料設定の安い物件(駅距離遠い・低グレード)の方がトラブルが多く、 多少賃料が高くても職場などにアクセスの良い駅近で、 質の高い物件を選択する入居者はトラブルが少ないという傾向が分かっています。

つまり「立地条件」や「物件の優良性」と入居者の質はある程度連動すると言えます。そのような物件にすることでトラブルは軽減しやすくなるでしょう。

一人暮らしの女性の中には、大家さんが近くに住んでいる安心感で入居するケースも多く、そのような方はマナーがよくて騒音問題も少なく、室内をていねいに利用する傾向があります。

事前に入居者をチェックできる!
事前に入居者をチェック

入居者トラブルが心配な方は、入居申し込み時に入居者をチェックすることができます。また保証会社をつけることで、
さらに盤石な対応ができるようになります。

立地や建物の雰囲気など「きちんと賃料が取れる物件」にしておくことは優良入居者を獲得することにつながります。また、きちんとした管理会社に委託すれば、入居者とのトラブルはそれほど恐れることはありません。

誤解されたデメリット4

賃貸併用住宅はプライバシーが無くなる!

すでにご紹介した通り、入居者が近くにいることを過剰にデメリットととらえる必要はありません。プライバシー問題は設計や間取りで回避できます。

ここは賃貸併用住宅にとって非常に重要なポイントで、設計士の腕の見せどころなのです。この独自の構造を熟知していないと適切な設計はできません。
賃貸併用住宅の経験があるプロに依頼することがどれだけ重要か、ご理解いただけると思います。

賃貸併用住宅 まとめ

個別相談

どのような投資でも何かしらのリスクやデメリットはあります。大切なのはそれを管理することなのです。

また賃貸併用住宅は特殊な住宅プランのため、理解に不十分な情報が誤解を生んだり、知識や経験の浅い業者によってトラブルが起きたりするケースもあるようです。

賃貸併用住宅はマイホームでありながら不動産ビジネスを営む建物なのだという意識を持って行動し、一つ一つ対策を取って管理すれば、発生する様々なことに対しそれほど不安になることはありません。

そして信頼できる専門家に相談すること。これがデメリットを回避する方法だと言えるのです。

賃貸併用住宅をより詳しく知る場をご用意しています。ぜひご利用ください。

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