賃貸併用住宅の5つのメリット、 3つのデメリット、4つの誤解されたデメリット

賃貸併用住宅の5つのメリット、3つのデメリット、4つの誤解されたデメリット

「賃貸併用住宅」の様々なメリットを知ると、デメリット面を知りたくなるでしょう。

「そんなうまい話があるのだろうか?」
「落とし穴はないのか?」

賃貸併用住宅にご興味をお持ちになり、そのように感じていれば、この記事をお読みください。
この記事では、賃貸併用住宅を専門にプロデュースしてきた当社が、以下についてお話してゆきます。

  1. 賃貸併用住宅のメリット・一般的なデメリット
  2. 誤解されだデメリット
  3. デメリット・リスクの対策
  4. 賃貸併用住宅で失敗しないための3つのルール

「賃貸併用住宅」については、自宅でありながら賃貸事業を行う建物でもある事への正しい理解と「賃貸経営」オーナーとしての自覚が、様々な不安に対する管理を可能にし、現実的な見通しを立てやすくするのです。

賃貸併用住宅の4つのメリット

1:家賃収入でローンを返済できる

家賃収入でローンを返済できる

賃貸併用住宅の最大のメリットとは、土地付きのマイホームを実質の支払い負担を大幅に下げながら手に入れられることです。

低金利で住宅取得控除など優遇措置がある住宅ローンを、賃貸スペースからの家賃収入に充てることから住宅費を大幅に削減でき、家計に大きなゆとりを生み出せます。

それによって将来の選択肢を増やしやすくなることが、賃貸併用住宅のだいご味です。

2:収益物件でありながら住宅ローンを使える

収益物件でありながら住宅ローンを使える

大きなメリットは、賃貸併用住宅は収益物件でありながら住宅ローンを使えることです。
通常、投資用物件には金利が約2%のアパートローンで購入しますが、金利も約2%、審査も厳しくなります。
一方、住宅ローンにはさまざまな優遇措置があり今なら0%台の低金利、長期融資(35年)、フルローンも可能※で、審査は通りやすいという好条件の融資を使えることが大きなメリットなのです。
※お客様の資産背景やご年収などにより条件は変わります。

3:首都圏エリアに家を建てられる

首都圏エリアに家を建てられる

よい立地にマイホームを建てられるというのも大きな特徴です。
通常の戸建て住宅では高くて手がだせないような場所にも、賃貸併用住宅なら実質の返済負担額が下がるので購入しやすくなります。
首都圏エリアでは単身者の賃貸需要が高いので収益が安定しやすく、家賃も高めにでき、地価が高い分、売るときにも有利となりやすいのです。
また、オーナーにとって通勤・通学の利便性がよくなる面もあります。

4:資産作りの設計やライフスタイルの変化に対応させやすい

資産作りの設計やライフスタイルの変化に対応させやすい

賃貸併用住宅は無理なくローン返済が可能なので、そのゆとり分で繰り上げ返済を早める、教育費に回す、あるいは別の投資を行うなどといった計画を立てやすくなります。
親の同居や離婚、勉強部屋として確保など、当初は想定していなかった生活の変化にも柔軟に対応しやすいのも特徴です。

完済後は家賃がすべて収益になるので、住み続ける、売却する、貸すなど選択肢が増えます。

5:節税効果がある

節税効果がある

賃貸併用住宅は、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が受けられるだけでなく、固定資産税の評価額を通常の戸建て住宅よりも低くすることができます。相続税対策にも有利になります。
※住宅ローン控除を受けるには定められた要件をすべて満たす必要があり、確定申告が必要です。

生命保険の機能がある「団信」

ローンで住宅を購入する人は団信(団地信用生命保険)の加入が必須です※。団信とはローンを組んだ人が万が一亡くなってしまった場合、保険会社がローンの残債を代わりに支払ってくれる仕組みです。残された家族の経済的負担を下げ、金融機関の債権回収リスクの回避として活用されています。
今は金利の中に保険料が組み込まれより支払いやすくなりました。
※フラット35のみ任意。

生命保険の機能がある

賃貸併用住宅の3つのデメリットと具体的な対策

賃貸併用住宅のメリットを確認したところで、次に一般的に「デメリット」と感じやすいものを解説いたします。

1.家族以外の人(入居者)が同じ建物に住む事になる

家族以外の人が同じ建物に住む

「賃貸併用住宅」は自宅とはいえ、オーナーの家族だけでなく他人も住む建物です。つまりファミリーと単身者という生活リズムの違う世帯が居住する集合住宅であるということです。

そのため、入居者と居合わせたり、トラブルに巻き込まれるなどのプライバシーや音の問題が発生するのではないかと不安を感じる人もいらっしゃいます。

賃貸併用住宅のプライバシーリスク、騒音リスク

「入居者としょっちゅう鉢合わせするのではないか?」
「入居者と顔合せて気まずい雰囲気になるのでは?」

これは賃貸併用住宅をご経験されていない方が、まず始めに心配する典型的なリスク・デメリットです。

結論から申し上げると、きちんとした経験値を持つ専門家に依頼する限り、プライバシーや騒音のリスクはそれほど心配する必要はありません。だいたいは設計・間取りなどの工夫、一定品質の仕様で解決できるからです。

逆を言えば、賃貸併用住宅はオーナー・入居者の異なる両世帯が快適に生活できる設計が必須であるということです。

同時に地域の各規制に則った上で設計しますので、ここがまさに賃貸併用住宅専門の設計士の腕の見せ所なのです。通常の戸建て住宅のみ、賃貸マンション・アパートのみの設計経験だけでは実現できるものではありません。

賃貸併用住宅のプライバシーリスクの対策

一つの例として、入り口や住居スペースなどをオーナーと入居者とで完全に分離し、気にならないように設計することでプライバシー問題を避けることは可能です。
また、音や振動が伝わりにくい構造や仕様を採用することも基本的ながら重要です。
このような工夫を複数積み重ねていくと、かなりの効果を発揮させることができます。

2.通常の戸建て住宅よりもローンの借入額が大きくなる

賃貸併用住宅の購入金額

「賃貸併用住宅」は、自宅だけでなく賃貸スペースも加わり建物自体が大きくなるため、同じ新築でも一般の戸建住宅より購入金額は高くなります。

ですが家賃収入を返済に充てるため、実質のローン負担額は半分以下になります。

住宅ローンなので融資額はあくまでも「給与で支払える範囲」と銀行が判断した金額のみしか借りられません。また、ローンの返済原資が給与のほかに家賃があるため、実際にはローンの支払いに困るリスクは大きく減ります。

賃貸併用住宅の空室・
ローン返済リスクの対策

賃貸併用住宅では家賃収入を返済に充てるため、実質のローン負担額は半分以下(約3割以下※)になる上、ローンの返済原資が給与と家賃の2つあることから、空室があっても補填しやすい範囲と言えるでしょう。
とはいえ、家賃が一番取れる新築で満室の時にこそ、空室時でも慌てず対応できるように余裕分を貯蓄に回すことをおすすめしています。

※立地、金利、お客様のご属性などにより変わります

3.賃貸事業を成立させる為に希望を100%通せないことがある

立地選びと建物設計

夢のマイホームですので、ご自分の理想通りに作りたくなりますが、賃貸スペースがある以上、その思いや好みを反映させることができない場合もあります。

なぜなら賃貸事業を成立させなければいけないため、間取りや設備、その土地に合ったアプローチやトレンド、賃貸住宅のセオリーを考慮する必要があるからです。

また理想的な収支バランス実現のために、オーナーの当初の希望を100%通せないこともあります。
例えば駐車場を付けたいとしましょう。そのためには賃貸スペース1戸分を犠牲にするか、その分の大きな土地が必要になります。
大きな土地を買うにはコストがかかります。それよりも駐車場をやめて1戸分の賃貸スペースを確保することで、そこからの家賃と外の駐車場代を相殺してもプラスになるのであれば、「駐車場を付けたい」という希望を手放す判断に至る事もあるという事です。

なお、オーナースペースに関しては、ご予算の範囲でご希望を反映した設計が可能です。

賃貸併用住宅の4つの誤解されたデメリット・具体的な解決策

ここからは、賃貸併用住宅の理解が不十分なために起こる「よく誤解・勘違いされるデメリット」をご紹介します。

1.誤解されたデメリット:賃貸併用住宅は入居者トラブルに巻き込まれる?プライバシーが無くなる?

「入居者と同じ建物に住むのだから、トラブルに巻き込まれる」
「クレームを直接言われる」

このような勘違いや誤解は、特に賃貸併用住宅の経験をお持ちでない不動産投資家の方に多いようです。入居者と近いことがそう発想してしまうのかもしれません。

結論から言えば、直接クレームを言われるのではないかといったご不安は、信頼のおける専門家と共に一つ一つ適切に設計してゆけばほとんど解決できます。

賃貸管理を管理会社に依頼していれば、賃貸の仲介業者が契約時に何かあった時の緊急連絡先を入居者には提示しており、オーナーが直接対応しなくて良い仕組みになっています。(※ただし自主管理の場合はご自身で対応する必要があります)

次に重要なのは、立地や物件の品質と入居者の質は「ある程度連動する」ということです。

建物の立地や仕様、設計を一定水準以上にし、利便性や快適性を総合的に高めた物件にすることは、トラブルを減らし良質な入居者を確保しやすくなります。

実際に当社がこれまで数多くの賃貸併用住宅をサポートをしてきた経験からは、賃料設定の安い物件(駅距離遠い・低グレード等)は比較的トラブルが多く、 多少賃料が高くても職場等にアクセスの良いエリアの駅近で、 質の高い物件を選択する入居者はトラブルが少ないという傾向が分かっています。

一人暮らしの方の中には、大家さんが近くに住んでいる安心感を選んで入居するケースも多く、そのような方は騒音問題も少なく、マナーがよく室内をきれいに利用する傾向があります。

したがって、信頼のおける専門家と共に入居者の満足度を高める物件づくりに前向きに取り組むことこそ、何よりも安定した経営を実現する近道になるのです。

当社のお客様の中で独自の工夫で入居者との良好な関係を築いているオーナー様の例をご紹介します。結果、空室率や家賃下落率を抑えることに繋げられています。

入居者の事前審査、
問題ある入居者を退去させる契約

入居者を事前にチェックできる
どうしても入居者トラブルが心配な方は、入居申し込み時に入居者チェックができます。
保証会社をつければ、 家賃滞納リスクなどにも盤石な対応が可能になります。
問題のある入居者を退去させる契約形態もある
立ち退きさせたい入居者の契約をオーナーが解除できる契約形態「定期借家契約」「再契約型定期借家契約」という方法があります。

契約になど詳しくはこちらをご覧ください。

2.誤解されたデメリット:賃貸併用住宅は売却しにくい?

賃貸併用は売却しにくいのか

なぜかよく言われているようですが、誤った情報です。

賃貸併用住宅はローン返済に困って売却するということが少ないため、市場に出回る数自体が少なく、中古はすぐに売れてしまうのが現状です。

売れないというのは、市場バランスが「欲しい人< 売りたい人」にあるときです。現状の賃貸併用住宅の市場は「欲しい人 >売りたい人」の図になっています。

最近は賃貸併用住宅が認知されてきたこともあり、欲しいと思う人も増えてきています。実際に当社で賃貸併用住宅をご購入されたお客さまが売却をご希望され、売りに出したところ最終的に売却益を出すことができています。

焦らず時間を取れるならば、売却益を出すことも可能でしょう。

需要のあるところに売るのが鉄則

売り手有利となるためには、需要の高い物件であること、つまり多数の方々に欲しいと思われる物件かであるかどうかがカギなのです。
売れないのは、需要が低い(エリアや間取り)場合がほとんどです。

賃貸併用住宅はニッチな住宅ですので、賃貸需要がある立地、汎用性のある標準的間取りであることが重要です。

また、一棟アパートで利益を上げたい不動産投資家にとっては、一棟より相対的に利益率が低い賃貸併用住宅には魅力を感じないでしょう。しかし効率的にマイホームを手に入れたい方にとっては、その印象はかなり変わります。

いたずらにネガティブな情報に振り回されないようにしましょう。

3.誤解されたデメリット:不動産投資を拡大しにくくなる?

「住宅ローンを組んでしまうと、次の投資物件を購入するときの足かせになる」

このような声を投資家の方から聞くことがあります。

最近の審査では投資家のキャッシュフローを重視する傾向にありますので、先に投資アパートを持っているより賃貸併用住宅を持っている方が高い評価になることもあります。

「住宅ローンを組んでいるとアパートローンが組めない」のは、あくまでも専用住宅(一般の戸建て住宅)の場合であり、収益のある賃貸併用の場合は当てはまりません。

4.誤解されたデメリット:賃貸併用住宅は取り壊しできない?

賃貸併用住宅は取り壊しできます。

入居者がいるため、自分の思い立った時にスグ取り壊すことができないということだけです。事前に退去をお願いする告知をする等、計画的に進める必要がありますが、それができれば問題なく取り壊し可能です。

失敗しない賃貸併用住宅とは?成功の3大ルール

賃貸併用住宅を成功させるか否かは、実際にはこの3つに集約されます。

ルール1:現実的かつ計画的な返済シミュレーションを立てる

ムリな計画はせず、複数のケースを想定したシミュレーションを行い、あらゆる角度から検討します。

ルール2:物件を適切に企画する

賃貸併用住宅の専門家と共に、立地、建物設計、仕様、間取りなどを、安定経営とオーナーの生活の快適性を実現できるものを目指す、予算の範囲で適切に企画します。

ルール3:正しい依頼先を選ぶ

失敗しないためにも必ず専門のコンサル会社や施工店に依頼するようにしてください。

なぜなら、賃貸併用住宅はオーナーの自宅と賃貸アパートを併設した建物のため、その両方に精通し、かつ組み合わせた時の地域の規制や配慮すべきことを同時に消化できる設計力が必要だからです。

投資用アパートか通常の注文戸建て住宅かどちらかのみの経験しかないところへ依頼すると、いざふたを開けてみたら「建てられません」といったことになりかねません。
立地選びや適切な物件の設計は、「正しい依頼先」を無くしての実現は難しいでしょう。

まとめ:オーナーとしての自覚と行動が最終的にデメリットを回避させる

個別相談

賃貸併用住宅のデメリットとその具体策を確認してきましたが、賃貸併用住宅は特殊な住宅プランのため、理解に不十分な情報が誤解を生んだり、知識や経験の浅い業者によってトラブルが起きたりするケースもあるようです。

どのような投資でも何かしらのリスクやデメリットはあります。最も大切なことは、賃貸オーナーとしての自覚をもって、向き合ってしっかりと管理をすることです。

賃貸併用住宅はマイホームでありながら不動産ビジネスを営む建物なのだという意識を持って行動し、一つ一つ対策をとって管理すれば、発生する様々なことに対しそれほど不安になることはありません。

そして信頼できる専門家に相談すること。これがデメリットを回避する方法だと言えるのです。

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