住宅ローンの金利が上がったら?賃貸併用のリスク対策

賃貸併用住宅の金利上昇リスク

せっかく低金利でおとくに借りた住宅ローン。今後もし金利が上昇したら?ローン返済額が増えてしまったら…?

歴史的な超低金利時代、これ以上、下がることはなくても上がることはあり得ると考えるのは当然です。一番恐れることは月々の返済額が上がってしまうこと。固定費が増えることは避けたいものです。

住宅ローンは、返済者を守るルールで、実際には金利が変わっても返済額がすぐには変わりません。なので金利が上がるとわかった時点で手を打つことができるのです。

この記事では金利が上がったときの知識と、リスク対策として支払い額を変えない方法をご紹介します。

  1. 住宅ローン返済者を守る5年ルール、125%ルール
  2. 変動金利を固定に変更する方法
  3. 繰り上げ返済で調整し返済額を同じにする方法

今後数十年もかけて返済してゆくわけですから、金利の変動の可能性も考慮し、しっかり制度を理解し知識で備えれば、いざというときに慌てることなく適切な判断ができます。そうすれば家計の影響を最小限におさられるようになります。

住宅ローンの返済者を守る5年ルール、125%ルールとは

多くの住宅ローンでは「元利均等返済」という返済方式が選択されます。どういうものかと言うと、返済額は一定で、その内訳がはじめは元金よりも利息が多く、返済が進むにつれて元金が増えていくものです。

元利均等返済と元金均等返済

その「元利均等返済」では、金利が上がっても月々の負担がいきなり増えないようにする安全装置「5年ルール」と「125%ルール」という制度に守られています。

5年ルール・125%ルールのイメージ図

5年ルール・125%ルールのイメージ図

※上記の図はあくまでも5年ルール・125%ルールを説明するためのイメージです。
※元本は時間の経過と共に減るので、月額返済額の元本割合は増えてゆきます。
※元本・金利バランスは実際に図のようになるとは限りません。

5年ルールとは:金利が上がっても5年間は月の支払額が同じ

住宅ローンの返済に「変動金利」と「固定金利」のいずれかを選ぶことになりますが、「変動金利」の場合は住宅ローンの金利が半年ごとに見直され、その時点の金利が適用されます。
金利が上昇し、住宅ローンの支払い額が増え家計に影響をいきなり与えることがないように、月の返済額は5年間変わらないという「5年ルール」が設けられています。

125%ルールとは:金利が上がっても前回返済額の125%が上限

金利があがった5年後に、返済額が見直された時点のローン残高、返済残年数、金利で再計算され、毎月の返済額が上がる結果になったとしても、前回の返済額の125%以内を上限とされています。これを「125%ルール」と呼びます。

たとえば、月20万円の返済額の金利が上がっても5年間はその金額のままになり、そのさらに次の5年間は25万円までに抑えられます。

5年ルールと125%ルールの注意点

返済額は同じでも利息の支払いが増えている
このルールが適用されると月々の支払い額は変わりませんが、その内訳は金利上昇分が利息分で調整されるので元本に充てる金額が低くなります。
元本返済が減った分、支払い期間が延びる
元本返済が低くなれば支払いは先延ばしされます。125%ルール適応時の中に元金・金利が入りきらなかった場合、その分は返済後に一括返済か翌月以降に繰り延べられる、後回しの形になります。
5年ルールと125%ルールは返済者を守る制度ではあるものの、元本返済が進まなくなり返済完了が先に延びるデメリットがあります。
返済額が変わらないので金利が上がったことに気づかないことも
返済額が一定のため、金利が上がったことに気づかない場合があります。金利の状況は定期的にチェックし、上がるとわかったら返済計画の見直しをしてみましょう。具体的にはこの記事で説明いたします。

金利が下がった場合は5年ごとの見直しで返済額へ反映されます。

金利が上がっても返済金額を同じにする2つの方法

5年ルールは金利があがれば返済期間がのび、長期でみるとやはり負担額が増えていることには変わりません。
そこで「金利が上がっても負担額をなるべく増やしたくない!」と、そんな方のために返済金額を同じする2つの方法をご紹介します。

1. 変動金利を固定金利へ変更する
変動金利から固定金利への変更

金利が変動することは事前に半年に一度、銀行より送られてくるローン返済予定表で知ることができます。上がると分かったら、固定金利の支払い方法に変更し、返済中の金利で固定させてしまう方法です。

実際にはフラット35以外に全期間の固定金利の返済方法はありませんので、はじめの10年間など期間が限定されているタイプの固定金利になります。固定期間が終了後は、その時点で見直しになります。

※全期間固定金利のフラット35は、賃貸併用住宅(床面積が自宅50%賃貸スペース50%)では適応されません。※変動から固定に変えると再び変動には戻せませんので注意してください。

2. 繰り上げ返済をする
繰り上げ返済

一部を繰り上げ返済をすることで返済額を同じにしてしまう方法です。
実際にどのような計算になるのか見てみましょう。10年後に金利が0.5%、1.0%上がった場合の月額支払い額の違いと、いくら繰り上げ返済をすれば月額支払い額が変わらないかをシミュレーションしました。

月20万円の賃貸住まいのファミリーが東京都内に住宅ローン9,000万円の借入で「賃貸併用住宅」を購入したケース

借入35年、金利0.495%、賃貸部分面積50%、一部屋あたり7.5万円x3部屋を想定

金利0.495%のままの場合

金利が0.5%UPした場合

金利が1.0%UPした場合

このように、上記シミュレーション例では、10年後に0.5%上がった場合は380万、1.0%の場合は750万を繰り上げ返済して元本を減らすことで、金利が上がる前の月返済額とほぼ同じ額にすることができます。

※土地5,500万円、建物3,500万円とする。※繰り上げ返済手数料、管理委託手数料は含まれていません。銀行と繰り上げ返済の時期によって手数料は変わります。

住宅取得控除の期間に金利があがったら?

控除取得期間に繰り上げ返済をすると控除額は減る
購入して10年間は住宅取得減税(控除)を受けられますが、その期間に繰り上げ返済をすると年末残高が少なくなることから、控除額が減ることにご注意ください。
このシミュレーションでは、すべてメリットを享受した後の10年後に設定しています。
控除を受けている期間中に金利が上がったら?
金利上昇のタイミングと程度によりますが 1.の「固定金利に変更」を選択するのも一つです。ローンは早く返済したいという考えが強いのであれば、控除額を減らしても繰り上げ返済を選択することもありでしょう。

金利が上がった場合、月額返済額を変えずに済む方法をとることは可能。

10年後750万円の繰り上げ返済はムリな金額か

・・・では、賃貸併用住宅で10年後の380万円、750万円の繰り上げ返済額は現実的な金額なのか?気になるところですね。
10年で380万円、750万円をためるには?単純に月割りすると月31,000円、62,000円の貯蓄ができれば可能です。

それでは賃貸併用住宅のオーナーにとって、10年後の金利が1.0%上昇したもしもの時にそなえて(あるいはそうでなくてもどこかでの繰り上げ返済のために)毎月62,000円を貯蓄することはむずかしいのか、といえば、むずかしくない場合の方が多いでしょう。

それまで賃貸住まいで支払っていたファミリータイプマンションの家賃分がほぼ丸々浮く形になりますし、そのうえ購入してから10年は住宅取得控除を得ることができます。
その分も考慮すると、「10年後に金利が1%上がった時、繰り上げ返済で月の返済額を同額にする」ことは決して非現実的なことではないことが分かります。

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賃貸併用住宅 まとめ

住宅ローン金利が上がっても慌てる必要はない。上昇分の元本返済が遅くなることを回避する対策はある。その時の選択肢を持つためにも、始めからしっかり貯蓄しておこう

金利が上がったらどうしよう!と不安を感じることもありますが、落ち着いて見れば、対策があることがお分かりいただけたかと思います。

特に賃貸併用住宅は通常の注文戸建住宅と違い、資金に余裕がある分、ゆとりある選択肢を作ることができます。

いずれにしても、その余裕分はいざというときに慌てないよう、きちんと貯蓄に回しておくことをおすすめします。それも安定した賃貸経営のための運営方法なのです。

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