家賃が入ってこない!?…賃貸併用住宅の家賃滞納リスク対策とは

賃貸併用住宅 家賃滞納リスク

「家賃が入ってこなかったら!?」「ローンの返済が出来なくなる!?」

賃貸併用住宅のオーナーにとって、家賃収入をローンの返済に充てているわけですから、家賃が入ってこないとローン返済計画にも打撃を与えます。
しかし今は家賃滞納が起こらないようなしくみがすでにできており、実際はさほど大きな心配をする必要はありません。

ここではそのしくみと、家賃滞納しにくい「よい入居者」に来てもらうポイントについてご説明します。

  1. 家賃滞納をさけるための保証のしくみ
  2. よい入居者にきてもらうポイント

家賃滞納されても家賃が保証されるしくみ「家賃保証委託契約」

今は入居契約の段階で入居者が「家賃保証会社」との契約を結ぶことがほぼ必須になっています。この保証会社とは昔でいう「連帯保証人」の役割です。

万が一家賃滞納があれば立て替えをし、家賃の督促及び徴収を行います。不払いが続いて裁判に発展したときにも訴訟費用を負担します。現状回復や残置物撤去なども保証の中に含めている会社もあります。

家賃滞納保証の関係図イメージ

※保証会社によって保証範囲は異なります

保証する滞納期間は12カ月から上限がないところまで保証会社によってさまざまです。
手数料は家賃の約50%~100%と幅ががあり、家賃保証の期間が長ければその分手数料は高くなります。保証料は一般的には入居者が負担し、オーナーが自己負担するケースはほとんどありません。

オーナーの自己負担はなく管理会社経由で家賃保証を受け取れるうえに、連帯保証人を探す手間も不要という、メリットが高い仕組みです。
ただしあまり手数料を高くしすぎると入居しづらくなるため、適度な金額にしておくのが無難です。だいたい50%程度が真ん中くらいになります。

保証契約ができた背景

悪い入居者でも“居座る”ことができた普通借家契約
入居者は借地借家法によって保護されています。入居者とオーナーが結ぶ「普通借家契約(賃貸借契約)(ふつうしゃっかけいやく)」では、オーナーが立ち退きを求められるには「正当事由」が必要になり、入居者に有利な契約内容になっています。
そのため、家賃不払いでも居住権を主張して居座るような不良借家人(ふりょうしゃっかにん=悪い入居者)によるトラブルが発生したことから、その回避策の一つとして、保証会社を立てて手数料と引き換えに家賃保証してもらう制度ができました。

立ち退きさせたい入居者を制御する「定期借家契約」もある

普通の借家契約では入居者の意思がない限り、オーナーは基本的に退去をさせることができません。そこで、契約期間を限定させ、終了したら更新しないで退去してもらう「定期借家契約(ていきしゃっかけいやく)」という形をとることができます。

これによって、周囲に迷惑をかけるような入居者(不良借家人)の排除がよりしやすくなり、入居者リスクの対策をさらに強固にすることが可能です。

定期借家契約のデメリット

定期借家契約(ていきしゃっかけいやく)」はオーナーにはメリットがありますが、入居者からみれば「一定期間しか住み続けられない」賃貸物件になるわけですから、入居がつきにくくなる傾向にあります。

そのデメリットをカバーするために、「契約期間が終了しても原則は再契約する」という「再契約型定期借家契約(さいけいやくがたていきしゃっかけいやく)」の内容にする場合もあります。

よい入居者にきてもらうコツ

保証があるのは安心ですが、やはり部屋をキレイに使用し、家賃をきちんと払ってくれる「優良入居者」に入ってもらうことが一番なのです。
では、そういう人たちに入居してもらうにはどのようにしたらよいのでしょうか。

当社がこれまで数々の賃貸併用住宅のプロデュースやサポートをしてきた経験から、駅近などの立地にあるグレードが高い物件を選択する入居者は、トラブルが少ない傾向が分かっています。
つまり「よい入居者が希望する住宅を作ること」

そのために立地選び、入居者のニーズが高い設備を備えた物件は、よい入居者に来てもらうためには大切な条件でもあるのです。

賃貸併用住宅 まとめ

賃賃貸経営で想定されるリスク回避のノウハウや制度を上手に生かしながら、住宅設計時には専門家と共にリスク回避の視点を含めて、ていねいに慎重に行うこと。

賃貸併用住宅の賃貸経営で想定されるリスクは、先人たちの経験や知恵の積み重ねで防ぐためのノウハウや制度がある程度できています。

それらをうまく最大限に活用することはもちろんのこと、設計の段階から、あらゆるリスクを想定して作っていくことが重要です。

立地選びと設計はその後の賃貸経営に非常に大きな影響を与えます。
通常の賃貸アパートしか経験のない、または戸建て住宅しか経験のない設計士や施工店では賃貸併用住宅という特殊な形態に対して適切な設計をすることができません。依頼する専門家選びは慎重に行ってください。

必ず賃貸併用住宅の経験のある、先を見越して作ることができるところにお願いするようにしましょう。

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