賃貸併用住宅の失敗しない間取りプラン

賃貸併用住宅の住宅ローン

賃貸併用住宅で立地の次に重要なのが「間取り」です。単身者とファミリーという生活リズムが違う入居者が住む建物ですので、オーナーの家族構成を考えながらプライバシーや音の問題を避ける工夫が必要です。
流行や賃貸住宅のセオリーもよく踏まえたうえで、間取り、設備、デザインなどを決めてゆきます。
当社ではご予算に応じ、フルオーダーで柔軟な対応をしております。

賃貸併用住宅の外観・デザイン・設計のポイント

賃貸併用住宅の間取りや設計の大きなポイントとしては、自宅スペースと賃貸スペースが混在するその特性と、建築基準法をよく理解した上で行われる必要があります。
つまり、生活リズムが違う単身者とファミリーが共に住まう住宅なので、プライバシーや音の問題などを回避するための工夫をしてゆきます。

オーナーが同居する賃貸物件とは感じさせない外観・設計にする

アパート、マンションのような外観

何気ないことですが、アパート、マンションのような外観にして「オーナーの個人宅」の雰囲気は出さないようにすることも大切です。それによって入居者にとって抵抗感が低くなります。

プライバシーに配慮した設計をする

アパート、マンションのような外観

お互いのプライバシーが気にならないようにする方法として、例えばオーナーと入居者の入り口や住居スペースを完全に分離させることで、普段の生活で顔合わせしにくい設計になります。
また、オーナーが2階の場合、音が出やすいリビングの直下には、賃貸の寝室や居室を置かない工夫も行います。

差別化された付加価値を提供する

たとえばお洒落なデザイン、流行の設備、ペット可、入口の前に車やバイクの駐車場を設置するなど、アイデアとちょっとした努力によって需要を取り込みやすくなります。周辺の環境や賃貸物件を調査した上でプラスアルファの違いを出す工夫は有効です。

地域ごとの建物の規制に配慮する

建物には地域によって異なった規制があります。そのため、同じ広さの土地でも建物の構造や高さ、大きさなどはまったく違うものになります。

代表的なものとして、大部分のエリアは都市計画法および建築基準法により12種類の用途地域が定められており、それにより建てられる建物の種類(住宅、店舗、施設など)が決められています。首都圏はエリアごとに高度地区、建ぺい率、容積率が定められていて、建物の高さが規制されます。道路に接する道幅も建物の形状に影響を与えます。

建物規制の一例

建築物の高さ制限

建築物の高さ制限

日照と採光、通風の確保のために道路幅や地域によって建物の高さなどの規制があります。

避難経路を確保するための「セットバック」

避難経路を確保するための「セットバック」など

幅4m以下の道路に接する土地に建築する場合、規定の距離分を道路の中心線から2m後退させる必要があります。また、1階に賃貸部分が来る場合、道路から2mの避難経路を設ける必要があります。

延焼をおさえるための防火規制

防火地域では、木造の場合100㎡以上の延べ床面積は建築できません。耐火建築にすれば可能ですがコストが上がります。

賃貸併用住宅の建て方 パターン・プラン例

ここでは、賃貸併用住宅の代表的な建物のパターンをご紹介します。

2階建てに適したケース

土地の価格が安くて広くとれる場合などに適しています。都内の大部分は2階建ての建築は可能です。

3階建てに適したケース

容積率が高く、高さ制限がゆるい場合、高く積み上げることが可能となり延べ床面積が増えてコストパフォーマンスがよくなります。賃貸用の階段スペースは確保する必要があります。3階になると耐震強度が必要になり2階より建築コストが上がります。

オーナーの自宅スペースが上、賃貸スペースが下の場合

オーナーの自宅スペースが上、賃貸スペースが下の場合

自宅が上階層になるのでオーナーが景観を楽しめるプランです。賃貸スペースを1階にすることで、避難経路確保のための階段が必要ないためコストを抑えられます。階下の賃貸スペースへの音の配慮は設計を工夫して調整します。

オーナーの自宅スペースが下、賃貸が上

オーナーの自宅スペースが上、賃貸スペースが下の場合

賃貸スペースを上にすることで入居者の防犯性も高まり、眺めのよい環境を提供できることから家賃を高めに設定しやすくなります。
首都圏で高さ規制がゆるやかなエリアであれば、できるだけ上に高い建物を建てることでコストパフォーマンスがよくなります。ただし3階になると、耐震強度が必要となり、また避難経路のための階段のスペースが必要となり、コストが上がります。

オーナーの自宅スペースと賃貸スぺースの縦割りタイプ

オーナーの自宅スペースと賃貸スぺースの縦割りタイプ

1階2階を半分ずつ割り当てたタイプです。オーナーは音を気にする必要がなく、2階の景観も楽むことができます。
上層階の賃貸スペースは防犯性も高くなり、家賃を高めにすることができます。

なお縦割り型の3階建ては、賃貸側に避難経路のための階段が必要となり、スペースをかなり要するため、あまり採用されません。

賃貸併用住宅 まとめ

このように賃貸併用住宅はその特性に基づいて地域の規制も配慮しながら、限られた土地を最大限に活用し、ご予算内で家賃を最大化できる設計が必要になりますので、非常に建築士の熟練度が要求されます。
知識や経験が浅い業者にお願いしてしまうと、ふたを開けたら「建てる事ができない」「想定したものと違う」といったトラブルも起こり得ますので、専門家選びは慎重に行ってください。

建築法の知識や経験が足りない業者に依頼したことで起きた他社の失敗例です。
賃貸併用住宅のよくある失敗例

ご自宅を優先されるのか、賃貸を優先させるのか、せっかくのご自身の土地ですので、満足のいく物件にできるように、しっかり計画を立てて準備をしていきましょう。

当社はお客さまのマイホーム実現に向けて、賃貸併用住宅の専門コンサルタントと設計士がフルオーダーで取り組んでおりますので、ご安心してお任せください。

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