賃貸併用住宅の住宅ローン

賃貸併用住宅の住宅ローン

住宅ローンは、「マイホーム」のためのローンで、他のさまざまなローンの中でも金利が低く、長期融資も可能という優遇された内容になっています。

投資物件を建て不動産投資をするとなると、審査が厳しく金利も高いアパートローンを使うしかないのですが、「条件を満たせば住宅ローンを使える」という点が、賃貸併用住宅の大きなメリットなのです。
さらに今は歴史的な低金利時代です。賃貸併用住宅で住宅ローンのメリットを徹底的に活用できるよう、理解を深めておきましょう。

賃貸併用住宅の住宅ローン審査で判断されるのは主に「年収」

金融機関は、主に年収※(お勤め先の給与・賞与による所得)を見ます。借入金額の枠(上限)は年収によって、また、金融機関ごとに決まっています。

住宅ローンの主な審査基準

この借入枠には、すでに借りているすべてのローンの総額が含まれます。クレジットカードのキャッシングや自動車ローンなどです。すでにローンがある方は注意して、残債の確認や精算できるかなどの見直しをしておきましょう。
※年収:前年分の源泉徴収票で、税金、保険などが控除される前の「支払い金額」

住宅ローンとアパートローンとの違いは?

住宅ローン

住宅ローン

  • 本人の住まいに対するローン
  • 限度額は年収の7~8倍くらい
  • 非常に金利は低い
  • 住宅ローン控除が適用される

アパートローン

アパートローン

  • 投資用物件に対するローン
  • 事業性次第で限度額は広がる
  • 金利は高い

住宅ローンとアパートローンの違いは、お金を借りる本人が住むかどうかで決まります。住宅ローンは借りる人の住まいに融資されるのに対し、アパートローンは不動産投資物件に融資されますので、当然、審査する視点も条件も異なります。

住宅ローンはアパートローンにくらべて金利がかなり低く設定されています。2018年現在、変動金利は1%以下です。借入限度額は年収の約7~8倍程度で、返済比率は年収の35~40%が上限です。

一方、アパートローンは金利は約2~4%と住宅ローンに比べて高めです。事業用融資なので物件の収益性や資産価値も審査されます。借入融資額は借りる人の属性に加えて年収、保有資産、家賃収入も審査に考慮されます。住宅ローンよりも大きな額の借り入れが可能になります。

なお、住宅ローン支払い中の物件を他の人に貸すと契約違反となり、一括返済を請求されるケースもあります。しかし、賃貸併用住宅の賃貸部分はこれに該当しません。
賃貸併用住宅は賃貸スペースを持ちながらも、条件が満たされれば住宅ローンを正々堂々と借りられる特別な建物なのです。

住宅ローンの概要

  • ・資金の使用目的:自分が住む(住居用不動産)
  • ・借入期間:最長35年(80歳完済)
  • ・ローン金利:約0.5~1.9%
  • ・主な審査基準:年収、勤務先など
  • ・借入限度額:年収の約7~8倍程度
  • ・返済の原資:家賃収入(90%~70%)+ 給与(10~30%)
  • ・次の購入者が長期ローンを組める条件:特になし
  • ・控除などの節税:住宅ローン控除、固定資産税減税、小規模宅地等の特例

アパートローンの概要

  • ・資金の使用目的:投資(賃貸事業の不動産)
  • ・借入期間:最長22~35年(構造体と耐用年数による)
  • ・ローン金利:約1~4%(属性などにより上下する)
  • ・主な審査基準:事業の安定性、収益性、資産価値、属性、保有金融資産など
  • ・借入限度額:年収の約10~30倍程度
  • ・返済の原資:家賃収入100%
  • ・次の購入者が長期ローンを組める条件:耐用年数残、次の購入者の属性による
  • ・控除などの節税:住宅ローン控除は無し

賃貸併用住宅の住宅ローンを借りられる銀行は?

賃貸併用住宅のローンを扱う銀行は限定されます。ネット銀行は金利が安いのが特徴ですが、賃貸併用住宅を扱っていません。

賃貸併用住宅の融資交渉は、当社のコンサルタントにおまかせください。その理由は、個人で交渉しても思うようなローン条件を引き出せないことが多いからです。

住宅ローンを借りられる銀行は?

他社で賃貸併用住宅の住宅ローンを見積もったお客様から、もう少し融資枠を上げられないかとご相談いただいたケースでは、当社で銀行と交渉したところ、融資枠が大幅に上がったということがありました。
専門家でさえ、このような違いが出る場合があるのです。個人で掛け合って同じような結果が出せるといえば、なかなか難しいでしょう。

私たちのような専門家は常にベストな融資条件を取り付けられるようネットワークづくりに動いており、リスクの少ない融資先を紹介し続ける実績を積み重ねることで信頼関係を培っているのです。

最適な金融機関は、お客さまの職業や年収、自己資金の額などによって変わります。

また、借りる人が亡くなった場合に保険金でローンを支払う制度「団体信用生命保険(団信)」については、当社では7大生活習慣病などの特約に対応した銀行のアレンジも可能です。

そして公務員の方、自己資金がある方、個人事業主の方それぞれに合った金融機関がございます。融資が可能か、どれくらい組めそうか、賃貸併用住宅のローンについてぜひご相談ください。

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賃貸併用住宅でフラット35は使えるのか

フラット35 登録マンション

フラット35は住宅金融支援機構による公的住宅ローンです。最長35年、固定金利のため、見通しが立てやすく、自営業者の方でも融資が受けやすいという特徴があります。

しかし、フラット35は賃貸併用住宅に適しません。その理由はフラット35はご自身が住む住宅にのみ融資されるものだからです。

賃貸併用住宅における
フラット35のローン適用範囲

通常の住宅ローンの場合

通常の住宅ローンの場合

すべてが融資対象

フラット35の場合

フラット35の場合

自宅部分のみ対象

フラット35は賃貸併用住宅の総額のうち、自宅相当分の土地・建物にしか適応されません。残り半分は現金で用意するか、金利の高いアパートローンで借りることになります。
そうなると「金利が低く条件のよい住宅ローンを家賃収入で返済する」という賃貸併用住宅独自のメリットがうすくなるため、フラット35は賃貸併用住宅に向かないのです。

  • ・いくら位まで融資が受けられるのかな?
  • ・ローンの限度額や金利は?
  • ・月々の返済額はどうなるかな?

このような疑問には、お客さまのご収入や資産背景などが分かれば、おおよその試算でお答えできます。

賃貸併用住宅購入の検討材料として融資枠などを確認したい方は、ぜひ一度ご相談にお越しください。

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賃貸併用住宅でフルローンは可能?

賃貸併用住宅のご購入にフルローンは可能です。ただしご自身が受けられるかどうか、自己資金が必要になるかどうかは、資産背景や年収によって変わってきます。

フルローンとは?どの範囲のローンを指すのか?

物件を購入する際に必要なお金は大きく分けて、1.土地代、2.建物代、3.諸費用の3つがあります。これらの合計金額が物件購入に必要な資金です。

物件価格(土地+建物)

諸費用(登録免許税、不動産取得税、固定資産税清算金、火災保険、仲介手数料、銀行手数料、印紙代)

フルローンとは、この物件価格(1.土地代 + 2.建物代)の全額の融資を言います。諸費用(3. 物件価格のおよそ7~8%)は含まれません。

フルローンのメリット・デメリット

フルローンのメリットは、諸費用以外に現金を出さずに済むことです。ですがその分、融資額が大きくなるのがデメリットです。

返済計画を立てるときは、フルローンの場合や自己資金(頭金)をいくらいれたらどのようになるか、繰り上げ返済なども合わせて複数のシミュレーションを比較しながら検討しましょう。

シミュレーションをしてみたい方、最適な融資を受けられる金融機関を見つけたい方は、ローンのご相談(無料)へどうぞ。

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住宅ローン控除などの減税が受けられる!住宅ローンのメリット

住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を購入すると、住宅ローン控除が適用されます。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは、[その取得などにかかる住宅ローンなどの年末残高から計算した金額を所得税額から控除する]というもので、借りた人の金利の負担を下げるための制度です。所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除されます。
これによってキャッシュフローがさらに良くなりますので、忘れずに申請しましょう。

住宅ローン減税制度の概要

  • ・適応期間:平成26年4月~平成33年12月
  • ・最大控除額:400万円 または500万円※(40万x10年)
  • ・控除率・控除期間:1%・10年間
  • ・住民税からの控除上限額:13.65万円/年(前年課税所得×7%)

※長期優良住宅、低炭素住宅の場合。 参考:国土交通省 すまい給付金

住宅ローン控除を受けるための要件

  • ・自ら居住すること※1
  • ・床面積が50m2以上であること
  • ・ローンの返済期間が10年以上であること
  • ・年収が3000万円以下であること※2
  • ・中古住宅の場合は耐震性能があること

※1)建物の引き渡しまたは工事の完成から6か月以内に住む必要があります。
※2)3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できません。

住宅ローン控除 参考シミュレーション例

想定する条件

  • ・世帯年収:1,000万円
  • ・扶養家族:夫、妻、子供1人の3人家族
  • ・借入額:8,000万円(自宅部分4,500万円)
  • ・借入金利:0.8%変動
  • ・返済期間:35年

合計378.0万円の控除

1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年
40万 40万 40万 40万 39.3万 38.1万 36.9万 35.7万 34.6万 33.4万
1年 2年 3年 4年 5年
40万 40万 40万 40万 39.3万
6年 7年 8年 9年 10年
38.1万 36.9万 35.7万 34.6万 33.4万

※このシミュレーションはあくまでも目安です。実際の控除・給付の有無を約束するものではありません。また、年収、扶養家族は10年間同じ条件で計算しています。

住宅ローン控除を受けるには初年度のみ確定申告が必要!

住宅ローン控除を受けるための手続きは、会社員の方でも初年度のみは確定申告が必要です。2年目からは年末調整ができます。

1年目(不動産を取得した年)

10月~      2月~3月

確定申告準備    確定申告

2年目

 10月~      11月~

 年末調整準備    年末調整

賃貸併用住宅 まとめ

賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用することでそのメリットを活かせる住宅プランです。そのメリットを最大限に活かしキャッシュフローがよくなった分は、返済計画などに組み込むなどしておきましょう。

当社ではご相談いただいたお客様に最適な融資先をご提案しております。
ご自身の融資枠などを知りたい方、返済計画の見通しを立てたい方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。無料で受け付けております。

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