賃貸併用住宅の失敗例

賃貸併用住宅の住宅ローン

賃貸併用住宅の失敗は、通常の注文住宅と同じつもりで作ってしまうことで起こることが多いようです。
賃貸併用住宅は賃貸スペースがある以上、通常のマイホームとは違って数多くの規制やルールに沿って作る必要があるのです。
これらを仲介業者や設計士、施工店がどれだけ熟知しているかが、賃貸併用住宅を成功させるための大きなカギになります。

ここでは失敗例と共に、賃貸併用住宅を建てる際の注意すべき点をご紹介いたします。

失敗例1土地を買って設計依頼したら…賃貸併用住宅を建てられない土地だった!

賃貸併用住宅を建てられない土地「旗竿地(はたざおち)」

このケースは、「旗竿地(はたざおち)」という不整形地を賃貸併用住宅のために購入したケースです。図のように建物を建築する「有効宅地部分」と細長い道になっている「路地状部分」とで構成された土地です。
一般の戸建て住宅を建てる場合は道路に接する部分だけ幅2m以上あればよいのに対し、賃貸併用住宅の場合は避難経路の確保のため路地全体を幅2m以上にしなければなりません。
ブロック塀などがある場合、その内側から測って2m以上が必要です。
自治体にもよりますが路地状部分の長さに応じ2m、3m、4mと幅を広げる必要も出てきたり、避難経路を複数必要とする場合もあります。

このような土地に賃貸併用住宅を建てようとしても規制から外れるため、建設できません。ブロック塀のお隣りに道幅を広げるための交渉をするか、土地を転売するしかないでしょう。

賃貸物件に対する建築基準法や各規制を知らずに先に土地を買ってしまうと、このような「建てられない」土地を購入してしまうことがあるため、注意が必要です。

失敗例2ロフト付きのプランで賃料査定をしていたが、後から自治体規制でロフトはNGだと分かり、結果、家賃を少し下げざるを得なかった。

ロフトが使えない地域規制

ロフトを付加価値にした設計プランを立ていたところ、後からロフトが使えない地域規制であることが分かり、ロフトを断念せざるを得なくなったため、査定家賃が下がった例です。

賃貸併用住宅は地域ごとにさまざまに異なる規制があり、当初予定していたものを変更しなければならないケースもあります。許容範囲であればよいのですが、その地域の調査は事前にしっかりしておかなければいけません。

失敗例3賃貸併用住宅の経験の少ない業者に依頼したため、一般住宅用の水道管が使われた。そのため総戸数に対して上水道がスムーズにいきわたらず、後付けで増圧ポンプを設置。そのため、ポンプの音がうるさくて住み心地が悪くなった。

水道管のトラブル

複数世帯が集まる集合住宅と1世帯のみの戸建て住宅とでは、水道管の太さも違うものになります。

賃貸併用住宅は賃貸部分も含めた総戸数という点で落とし穴になりやすく、通常の戸建て住宅のつもりで建ててしまうと、このように後から気づいて変更を余儀なくされるといった事態になる可能性は十分あるのです。

賃貸併用住宅は自宅でありながら集合住宅ですので、その特殊な形態を配慮できる設計士や施工店に依頼することはマストなのです。

失敗例4理想のマイホームの夢が膨らみ、好きにリクエストしていたら予算オーバーに…

水道管のトラブル

こちらも賃貸併用住宅の経験が不慣れな施工店によって起こりうる失敗例です。

通常の注文住宅=マイホームは予算が許す限りほぼ自由に設計が可能ですが、賃貸併用住宅の場合は賃貸スペースを併せた建物のため、様々な規制に沿った適切な設備・設計が必要になります。すべてオーナーの希望を反映させるには、追加費用がかかる場合もあります。

特に賃貸スペースに関しては、オーナーの趣味を反映させたいところですが、賃貸経営を成功させるための間取りや設備のセオリーや流行などがあります。また、条例などの様々な基準をクリアして、土地を最大限活用し、家賃を最も高く取れるための設計をするわけですから、必ず賃貸併用住宅の経験のある設計士に依頼しましょう。「一般の注文住宅のみ」や「賃貸アパートのみ」を作っている設計士では失敗する可能性があります。

失敗例5着工したら土地から遺跡が出てきた!発掘調査が必要になり、工期は伸び、家賃が入る時期も遅くなった。

遺跡発掘のリスク

賃貸併用住宅だけに限りませんが、遺跡の発掘は、土地に建物を建てる過程で起こりうる懸念リスクです。

発掘されるものによりますが、さらなる調査が必要だと判断された場合、自治体からの助成金が下りるものの、費用を一部自己負担しなければなりません。そして調査が終わるまで建築できず、場合によっては数か月以上かかり、想定していた家賃が入る時期が遅れて返済計画に大きな影響を与えます。

遺跡が出そうなエリア(埋蔵文化財包蔵地)で土地を購入する際は、その土地についてよく調べておく必要があります。そのような可能性に何も触れない業者には注意をしましょう。

賃貸併用住宅 まとめ

このように賃貸併用住宅の失敗は、賃貸併用住宅という特殊な建物に配慮すべき建築法や規制などへの理解が不十分な業者に依頼することで起きることが多いのです。

賃貸併用住宅を建てる時や相談する時は、賃貸併用住宅をしっかりと作ってきたプロにお願いすることが成功へのカギになります。業者選びは知名度だけでなく実績などもしっかり確認し、慎重に行うようにしてください。

当社は、創業以来、賃貸併用住宅に取り組んできた賃貸併用住宅のスペシャリストが在籍しております。お客さまのマイホーム+賃貸経営の実現に向けてフルオーダーで取り組んでおります。ぜひご安心してお任せください。

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