住宅ローンが返済できるか不安…賃貸併用住宅のリスク対策

賃貸併用住宅のローン返済リスク

住宅は人生でもっとも高い買い物です。そのうえ賃貸併用住宅は一般の注文戸建住宅より借入金額が大きくなるため、この先何十年もかけて返済してゆく数千万円の住宅ローンを前に「もしもローンが払えなくなったら?」「ローンを滞納してしまったら?」
と不安を感じるのは当然です。
「健康で今の収入が維持される」ことが前提ですから、何十年にもわたる返済期間中に予期せぬ変化が行らないとも限りません。

そこでこの記事では、賃貸併用住宅の住宅ローンの返済できなくなるリスクが実際にどれだけなのかを次のような内容にそって説明しています。

  1. 賃貸併用住宅の住宅ローン返済リスクは現実的にどれくらいか
  2. 大まかな返済リスクのシミュレーション
  3. ローン審査の基準について
  4. ローン返済の安心ゾーン

この記事を読むことで、ローン返済ができなくなるリスクは、一般の戸建住宅よりもずっと低いことが分かり、ローン返済への不安をいたずらには感じなくなります。それどころか、返済期間を圧縮することも無理なくできることが分かるので、安心して始められ、計画的にやりくりをするハリをもった生活を送ることができるでしょう。

賃貸併用住宅の住宅ローン返済リスクは思ったよりも低い

結論から申し上げると、一般の戸建住宅を購入するケースと比べて賃貸併用住宅の住宅ローン返済不能リスクは実際にはかなり低くなります。その2つの理由を説明いたします。

1.賃貸併用住宅のローン返済原資は給与と家賃の2つある

賃貸併用住宅のローン返済原資

賃貸併用住宅の住宅ローンは給与で返済可能な範囲のみの借入額であることに加えて、家賃収入もローン返済原資となるため、基本的には無理のない計画になります。
どちらかが低くなったとしても、ある程度、補填しあえる余裕があります。

これまで賃貸住まいだった方の支払い家賃分は浮きますのでその分を「家賃を支払っているつもりでの貯蓄」としてゆき、家賃収入を賃貸スペースからの返済に回すことで、通常の戸建て住宅よりもずっと速く返済が進みます。
賃貸併用住宅の「返せなくなる」ような返済リスクは、思ったよりもずっと低いと言えるのです。

賃貸併用住宅は給与以外に家賃が主なローン返済原資になるため、余裕がある

2.住宅ローンは給与で返せる範囲と銀行が判断した額が融資される

住宅ローン

住宅ローンは個人の所得の信用で返済能力を判断されます。つまり「給与で返せる範囲」と銀行が判断した額までしか借りられません。

銀行が住宅ローンの審査をする時は、実際に融資にかける金利(実行金利)より倍以上高い「審査金利」を元に厳しめの計算をしています。 その審査金利で出されたローン支払い額でも生活費が確保できるだろうというラインであればOKとしています。(※審査要素は他にもありますが、大まかな審査の方法です)

具体的には住宅ローンの返済比率(年収に対する年間の返済の上限)は、年収の35%~40%が上限になります。
たとえば年収1000万円の方の上限を40%とすると、年間400万円(月々33万円)が家計が破綻しないボーダーラインとされます。
そこで審査用の金利(数値は銀行による)で返済額が月33万までにした場合で算出された借入金額がその人が返せる融資金額と考えるのです。

生活に欠かせない住居のローンなので銀行は余裕を持って計算しています。

賃貸併用住宅の返済リスクをシミュレーションで確認する

次に、以下の条件で東京都内に賃貸併用住宅を購入した場合のシミュレーションをご覧ください。

月20万円の賃貸住まいのファミリーが
東京都内に住宅ローン9,000万円の借入で「賃貸併用住宅」を購入したケース

借入35年、金利0.495%、賃貸部分面積50%、一部屋あたり7.5万円x3部屋を想定

賃貸併用住宅のシミュレーション
【支出】
借入返済 -23.3万円/月
賃貸管理費 -1.1万円/月※1
支出合計 -24.4万円/月 ・・・(A)
【収入】
家賃収益 +22.5万円/月※2
ローン減税 +3.3万円/月※3
収入合計 +25.8万円/月 ・・・(B)

※1)管理費は家賃の5%相当、自主管理の場合は0円 
※2)7.5万円/月×3 部屋 
※3)年間40万円の減税を月額換算
※固定資産税は含めていません。

―――― 住居費の変化 ――――

Before
家賃-20万円/月
After
家賃収入+25.8万(B) – 支出24.4万(A) = +1.4万円/月
これまでの家賃がういた分 = +20万円/月

それまで家賃20万円を払っていた分がほぼ浮きました。返済ローンと固定資産税分は、家賃でほぼ相殺されます。

家計の三大資金の一つである「住宅費」がこれだけ大幅に改善されれば、家計への負担軽減はかなりのものであることが分かります。

それでも…余裕があっても、万が一、返済が厳しくなって売却することになってしまったら?そんな不安もゼロではありませんよね。そこでローン返済のリスクが無くなる安全な時期を算出してみました。

住宅ローン返済の安心ゾーンは15年後!ローン残債が土地値を下回る

建物は償却されるため土地よりも価値が大きく下がりますので、価値が下がりにくい土地値を基準にします。
金利と土地値が変わらない前提で、先述のシミュレーション例ではローンの残債は15年後には5,333万までとなり、土地値を下回ります。

売却価格は土地+建物で7,000万とすると、残債との差額=売却益は1,670万円になります。(本来はもう少し上乗せした金額で売却できる可能性もありますが、ここでは厳しめのラインで計算します)

それ以外に、購入時からそれまで支払っていた家賃20万円を「家賃を払っているつもり」として貯蓄に回していたとすれば、+2,400万円。払っていた家賃ですからそれほど家計にムリはないものとしました。
すると合計4,070万円が売却後に資産として残る計算になります。

※建物の未償却残高の内訳:自宅部分1,000万、賃貸部分500万 ※土地値が変わらない場合。
※あくまでも概算の参考数値です。固定資産税は含まれていません。立地や建物、時期によって数字は変わってきますのでご了承ください。

15年後、賃貸併用住宅は売却しやすいか?買う人のメリットは?

では、築15年の賃貸併用住宅は売れるのでしょうか。
賃貸併用住宅の中古は市場になかなか出回らないため、出せばすぐに売れてしまうのが現状ですから、比較的優位な立場で売却できる傾向にあります。

ですが、立地、建物、その時の金利、タイミングなどにもよって当然変わってきますから「必ず思うような価格で売れる」とは断言はできません。まずは「次に買う人のメリットがあるか」という視点で、シミュレーションしてみましょう。

上記のオーナーが土地5,500万+建物1,500万=計7,000万で売却する場合の前提で見てみます。実際には販売価格はもう少し上乗せするケースが多いのですが、ここでは金利も0.7%アップの1.2%に上がったとし、「厳しめ」の目線で計算しましょう。
リフォーム費も500万と多めにとりました。

ローン7,500万円の借入で中古の「賃貸併用住宅」を購入したケース
  1. 500万円のリフォーム費込みの住宅ローン、借入35年、頭金なし
  2. 金利は15年前の0.495%より上がって1.2%と想定
  3. 一部屋の家賃は6.7万円 x 3部屋と想定(※10年7%家賃下落のルールで計算)
【支出】
借入返済 -21.8万円/月
賃貸管理費 -1.0万円/月※1
支出合計 -22.8万円/月 ・・・(A)
【収入】
家賃収益 +20.1万円/月※2
ローン減税 +2.9万円/月※3
収入合計 +23.0万円/月 ・・・(B)

※1)管理費は家賃の5%相当。自主管理の場合は0円
※2)6.7万円/月 x3部屋 
※3)年間40万円の減税を月額換算

次に購入する人の収支

After
家賃収入23万(B) – 支出22.8万(A) = +0.20万円/月

内装をフルにリフォームした費用は住宅ローンに組み込んだ形での計算としました。
中古で購入したオーナーは始めのオーナーと同様に、それまでかかっていた住居費がほぼゼロに近い形となり、固定資産税を加えても月2万程度の支出で済みます。
築15年の賃貸併用住宅でも、そのメリットは享受できる計算になります。

賃貸併用住宅 まとめ

賃貸併用住宅のローン返済は余裕がありムリがない。だからこそ、はじめの余裕分を貯蓄にまわせば返済リスクをさらに大幅に下げられる

賃貸併用住宅の住宅ローン返済は、家計の収支に大きく余裕を与えます。

基本的に銀行が「無理のない融資」と判断した上での額であり、控除を受けられるうえに今は超低金利。そしてさらに賃貸収入があるからです。

なので返済できなくなるリスクや不安は、現実的には少ないものだということが分かります。賃貸併用住宅があまり販売に出されないことからもそれが分かるでしょう。

だからこそ、新築で住宅控除を受けられ、一番高い家賃が取れる初めのうちにこそ、その余裕分を貯蓄に回す工夫をしてください。それによって住宅ローン返済期間を圧縮させられますので、返済不能リスクをさらに大きく回避させられます。

なので余裕ができても生活を極端には変えないことです。それでも「住居費がほぼかからない」事実が、大きな精神的ゆとりを生み出します。

これは通常の注文戸建て住宅では得られにくい、賃貸併用住宅ならではの醍醐味です。
ぜひ計画的な返済を行ってゆきましょう。

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