賃貸併用住宅 収支と返済シミュレーション

賃貸併用住宅の返済シミュレーション

通常の戸建て住宅と比べてローンの実質負担額が大幅に低くなる「賃貸併用住宅」は、どのような返済プランになるでしょうか?

想定する住宅費で浮いた分は貯蓄にまわし、繰り上げ返済を行いながらおよそ24年で完済する、一つの標準的な返済シミュレーションをご紹介します。

想定するオーナー像

オーナー

Bさん 男性
・家族構成:夫、妻、子供2人の4人家族
・家賃月15万円ファミリータイプの
賃貸アパートに居住
・年収:850万円

そろそろ子どもたちも大きくなるし自分の家が欲しいな…
賃貸併用住宅だとどんな返済プランになるんだろう?

8,000万円の賃貸併用住宅を購入したケース

家賃月15万円のマンションに住んでいたBさんが
3LDK+3部屋(1部屋 月7万円)の「賃貸併用住宅」を購入。

  • ・ローン内容:借入金8,000万円、35年元利均等返済、金利0.925%
  • ・家賃は10年で7%下落の想定で計算
  • ・固定資産税、繰り上げ返済手数料などは含めない概算

※ここの数値はあくまでも一例としての概算です。お客様のご要望やご属性、金利などによって数字は変わります。

10年間の修繕費(改装費)は120万円を想定

1 クロス張替え 2年ごと 10万円 x 5回=50万円
2 床板張替え 5年ごと 10万円 x 2回=20万円
3 キッチン・建具 10年ごと 50万円 x 1回=50万円

賃貸併用住宅のシミュレーション
アパートの家賃相当額を貯金に回し、10年で繰り上げ返済へ
10年で繰り上げ返済へ

1~10年目

初年度残高8,000万円 実質負担額 月3.4万円

借入返済 月 – 22.3万円
借入額8,000万円 35年元利均等返済 金利0.925%の場合
家賃収入 月 + 18.9万円
査定賃料21万円(7万x3室)サブリーズ契約で9割保証10年間固定
実質負担額 月 – 3.4万円のみ
月額の貯蓄金額 月11.6万円
月15万家賃が実質ローン負担 月3.4万に減額したことから、差額の月11.6万円を貯蓄に回すとする
10年間の貯蓄金額 1,400万円(11.6万円x12か月x10年)
10年間の修繕費 120万円
10年後ローン残高 5,980万円
10年後の繰り上げ返済 1,280万円(貯蓄1400万ー手数料120万円)
繰り上げ返済後のローン残高 4,700万円
オーナー

なるほど。ローン35年は負担になりそうだけど、今の家賃15万円の差額の浮いた分をそのまま貯蓄に回すことで自然と繰り上げ返済の準備ができるのか…
今の家賃分(月15万)は払える範囲だから、ローン返済の不安は意外に無いかもな。そもそも10年で1,400万もの貯蓄ができるのはすごい。
家賃が外に出ていかないということは、こういうことか!

実質負担ゼロ!2回目の繰り上げ返済で残債額を一気に圧縮
残債額を一気に圧縮

11~20年目

初年度残高4,700万円 実質負担額0円

借入返済 月 – 17.5万円
25年元利均等返済 金利0.925%の場合
家賃収入 月 + 17.5万円
査定賃料19.5万円、サブリーズ契約で9割保証、7%家賃下落を想定
実質負担額 0円
月額の貯蓄金額 月15万円
月15万家賃分をそのまま貯蓄に回す想定
10年間の貯蓄金額 1,800万円(15万x12か月x10年)
10年間の修繕費 120万円
10年後ローン残高 2,950万円
10年後の繰り上げ返済 1,680万円(貯蓄1800万ー修繕費120万円)
繰り上げ返済後のローン残高 1,270万円
オーナー

なんと、10年目に繰り上げ返済したことで11年目から月々の住宅ローンの負担が実質ゼロになった!それで浮く分を2度目の繰り上げ返済の貯蓄に回してさらにローン残高を一挙に圧縮もできる。あるいは子供の学費やゆとり分として取っておくかな。

ローンをいよいよ完済!
ローン完済

21年目~23年+6か月

初年度残高1,270万円 実質負担額0円 家賃収益月8.7万

借入返済 月 – 7.5万円
15年元利均等返済 金利0.925%の場合
家賃収入 月 + 16.2万円
査定賃料18万円、サブリーズ契約で9割保証、7%家賃下落想定
実質収益 月 + 8.7万円
月額の貯蓄金額 月15万円
月15万家賃分をそのまま貯蓄に回す想定
3年間の貯蓄金額 853.2万円(1)(15万+8.7万)x12か月x3年)
3年後ローン残高 1,029万円(2)
3年後+6か月で残債を返済

3年後の残債に3年間の貯蓄を充てた残債(3):
 (2)ー(1)=残り175.8万円

6か月の返済額(4):月7.5万x6か月=45万

6か月の貯蓄(5):貯蓄月23.7万(15万+8.7万)x6か月=142.2万

6か月の返済(4)に加え、貯蓄分(5)を残債(3)に充てればローン完済

オーナー

21年目は約3年半でローン完済できる!
すでに11年目から家賃収入でローン負担は実質ゼロだったけど、普通の戸建て住宅でこんな早い完済はなかなか難しい。
完済したら売却もいいし、すべて賃貸にして夫婦二人だけの小さめの所へ移っても、そこの住居費は家賃収益を充てられる。
愛着があれば住み続けるのもいい。選択肢が広がるのは嬉しいことだ。

家賃収入は完全にプラス。老後の資金等にうまく活用
家賃収入がプラス

24年目~

初年度残高円 実質負担額0円 家賃収益月16.25万

借入返済 月0円
家賃収入 月 + 16.2万円
査定賃料18万円、サブリーズ契約で9割保証、7%家賃下落想定
実質収益 月 + 16.2万円

賃貸併用住宅 ローン返済シミュレーション まとめ

オーナー

今回のシミュレーション例では、家賃の下落想定も含めながら、サブリース契約で初めの10年間は固定の家賃が保証された想定での概算で、現在の家賃15万円を確保すれば、10年に一度の繰り上げ返済を行うことができ、35年のローンをおよそ23年半で完済することが可能になります。

完済すればその後の選択肢は広がります。全て賃貸スペースにして移動したとしても、引っ越し先の住居費は賃貸収入で賄えます。売却すれば通常の一戸建て住宅よりも多くのキャッシュを得られるでしょう。
もしも建物が老朽化したとしても土地は残ります。首都圏の好立地を始めにしっかり選べば価値が下がりにくいため、有利な金額で売却がしやすいでしょう。

当初の10年間で1,400万円の貯蓄ができる計算になりますので、それ以降、住宅ローンが返済困難になるリスクは、通常の住宅を購入するより格段に低くなると言えます。
これが「賃貸併用住宅」が「ローリスク・ハイリターン」といわれる所以でもあるのです。

賃貸併用住宅をより詳しく知る場をご用意しています。ぜひご利用ください。

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