賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とはー家賃収入を住宅ローンに充てることで家計にゆとりができる家

「賃貸併用住宅」とは戸建て住宅に賃貸スペースを併せた建物です。家賃スペースからの家賃収入をローン返済に充てる仕組みで、家計と家族の将来に大きなゆとりを生み出しやすい住宅プランです。実質負担が低くなるため、利便性の高いエリアにも建てやすくなります。
ここでは賃貸併用住宅とはどのような住宅か、「賃貸併用住宅」を専門的にサポートしてきた当社が次の項目ごとに解説いたします。

  1. 賃貸併用住宅とは
  2. 賃貸併用住宅を建てる目的や理由について
  3. 賃貸併用住宅のメリット・デメリット
  4. 通常の賃貸住宅(アパート)との違い
  5. 賃貸併用住宅は儲かるのか

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅の仕組み

賃貸併用住宅とは、自宅の戸建て住宅の一部に賃貸部分を加えた建物で、賃貸スペースからの家賃で住宅ローン※を返済をする仕組みです。

実質の支払い負担が低いため、通常の戸建て購入では金額的に手が出しにくかった首都圏の立地が可能になります。

(※住宅ローンを使うためにはオーナーの床面積が建物全体の50%以上であることが条件です。)

賃貸併用住宅を建てる目的やその理由は?

住宅ローンの支払い負担を軽減したい

住宅ローンの支払い負担を軽減したい

マイホーム(戸建て/マンション)を検討中で、良い立地では住宅ローンの支払い金額が高くて躊躇する…そんな場合、「賃貸併用住宅」ならローンの実質負担を軽減することができます。

老後も収入を得る手立てが欲しい

老後も収入を得る手立てが欲しい

ローン完済後は家賃がすべて収益になります。
住み続ける、売却する、貸すなど、通常の戸建て以上に余裕をもって選択肢を広げることができます。

資産を残したい

資産を残したい

首都圏エリアであれば土地値が急落する可能性は低く、売却すればまとまったキャッシュになります。また、賃貸併用住宅は相続税の軽減措置があるのでお子様などに相続する場合にも安心です。

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

賃貸併用住宅は一般の戸建て住宅とも賃貸住宅とも違う、自宅でありながら賃貸部分もあわせ持つ特殊な建物です。そのメリットを十分に受けるためには、オーナー自身がデメリットも合わせてしっかり把握しておく必要があります。

メリット・デメリット、そして賃貸併用住宅の理解不足のために誤解されているデメリットについて、こちらで詳しく解説します。

賃貸併用住宅と通常の賃貸住宅、4つの違いとは?

賃貸併用住宅と通常の賃貸住宅、4つの違いとは

一般の投資用の賃貸住宅(一棟アパート)と賃貸併用住宅はどのように違うのか、4つの違いを一つずつ見て行きます。

  1. 1:賃貸併用住宅にはオーナー居住の必要性
  2. 2:利用できるローンの違い
  3. 3:賃貸併用住宅には税金の軽減措置あり
  4. 4:建物の間取りの違い

1:その建物にオーナーが居住する必要がある

その建物にオーナーが居住する必要がある

賃貸併用住宅に住宅ローンを使う場合は、ローン債務者がその建物に居住しなければなりません。つまりオーナーが入居者と同じ建物内に住むことになります。
そのため、オーナーの通勤等の利便性と賃貸需要の両方を考慮した立地選びが重要になってきます。ここが通常の賃貸住宅との大きな違いでもあります。

2:利用できるローンが違う

利用できるローンが違う

通常の投資用の賃貸住宅は収益物件なので、アパートローンなどの事業用ローンを利用します。一方、賃貸併用住宅は同じく収益を生み出す賃貸スペースが有りながらも、条件※を満たしさえすれば住居用の住宅ローンを利用することができます。

住宅ローンを活用することで、低金利で(2019年現在0%台)、長期借入(80歳まで最長35年)、他のローンより比較的審査が通りやすく、税金の軽減措置がある(後述)という好条件のローンの返済を家賃収益で充てられることで、実質負担を大きく下げられる仕組みです。
(※住宅ローンを使うためにはオーナーの床面積が建物全体の50%以上であることが条件です。)

  • 区分用ローン  約3%
  • アパートローン 約2.3%~4%
  • プロパーローン 約0.8%~1.5%
  • 住宅ローン  約0.470%
    (2019年6月現在)

こちらの記事ではより詳しく、賃貸併用住宅の住宅ローンについて解説しています。

あわせて読みたい
賃貸併用住宅の住宅ローンについて

3:税金の軽減措置がある

税金の軽減措置がある

賃貸併用住宅で使える住宅ローンは、住まいという生活に欠かせないものへの融資なので、金利が低いだけでなく、いくつかの優遇措置があり、税金の軽減はその一つです。

住宅ローン控除(所得税の減税)

住宅ローンの年末残高から計算した金額を所得税額から控除するもの。

固定資産税の評価額の軽減

通常の戸建て住宅よりも固定資産税の評価額を低くすることができ、相続税対策にも有利に。

4:建物の間取りが違う

建物の間取りが違う

通常の賃貸住宅では賃貸スペースを並列に配置しますが、賃貸併用住宅の場合はオーナースペースと賃貸スペースとの組み合わせ方にいくつか種類があります。
土地の広さや賃貸戸数、オーナーのご家族世代や人数等を考慮して決めることができます。

3階建てになると避難経路のための階段のスペースや、耐震強度が要求されます。ただし首都圏で高さ規制が緩やかなエリアであればコストパフォーマンスが良くなる場合があります。

あわせて読みたい
賃貸併用住宅の失敗しない間取りプラン

賃貸併用住宅は儲かる?利益が出るのか?

賃貸併用住宅は儲かる?利益が出るのか?

結論から言うと、通常の賃貸物件(一棟アパートもの)と比べて賃貸併用住宅の利益率は高くありません。なぜなら利益を生まないオーナーの居住スペースが半分を占めるからです。自分がそこに住む以上、100%投資物件にはならないのです。

一方、通常の戸建て住宅と比べた場合には、実質負担額は圧倒的に低く、首都圏等の土地値が高い立地を選ぶこともでき、売却時にはまとまった資産を生み出せます。

売却損を避けるには?
その目安は「約15年後」

土地値がローン残債を上回る=売却損を出さない時期の目安は、弊社のシミュレーションでは約15年後と出ました。

新築の10年は、「品確法」という法律により、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任が義務づけられています。そのためその期間は大規模修繕のリスクがほとんどありません。
そして新築~築浅のため、家賃を大きく下げる必要もないでしょう。
つまり立地と建物が適切であれば、売却損を出さずに済む安全な時期(約15年後)まで、それほど無理なく経営できる可能性が高いということです。

そこで売却時に「次に買う人のメリットがあるか」の視点でシミュレーションを出しています。売却は立地、建物、その時の金利、タイミングなどにもよって変わってきますが、参考数値としてご覧ください。

賃貸併用住宅の利回りや家賃収入はどれくらい?

賃貸併用住宅の利回りや家賃収入はどれくらい?

新築の投資用一棟アパートの利回りは一般的に6%~8%程度ですが、賃貸併用住宅はそれよりも低くなります。家賃を生み出すスペースが建物の半分しかないためです。

賃貸併用住宅では住宅ローン返済を家賃収入で相殺するので、支払い負担は少なくてすみます。

賃貸併用住宅の家賃収入と返済例

建物
:自宅スペース3LDK + 賃貸スペース3部屋
ローン
:35年 金利0.925%、元利均等返済
借入額
:8,000万円(土地+建物)
借入返済
:月22.3万円
家賃収入
:月7万円/室x3=月21万円

支払い負担:月1.3万円

賃貸併用住宅の”うまみ”は、投資物件でなく自宅と考えた時

利益を追求するための物件を求めるのなら通常の一棟アパート投資がよいでしょう。
もし「利便性の高い首都圏にマイホームを建てたい」のなら、賃貸併用住宅はとても魅力的な住宅プランになります。メリットは求めるもので変わります。

返済シミュレーションを参考に確認してみてください。

あわせて読みたい
賃貸併用住宅の返済シミュレーション

昨今、銀行の融資が厳しくなってきたことから、アパートローンよりも審査が通りやすい住宅ローンを使える「賃貸併用住宅」を検討する方が増えているのも事実です。
(※住宅ローンを使うためにはオーナーの床面積が建物全体の50%以上であることが条件です。)

  賃貸併用住宅は、投資目的よりマイホームを負担なく手に入れたい人に最適な住宅プラン

「賃貸併用住宅」は、通常の戸建て住宅よりも実質半分以下になる住居費の大幅改善によって、家計と家族の将来に大きなゆとりを持たせることができる住宅商品だと捉える方が適切でしょう。
賃貸併用住宅は「投資物件」よりも「自宅」として見た方が、そのメリットを享受できるものなのです。

あえて投資目線の表現をするのなら、「負担少なくマイホームを獲得しながらキャピタルゲインを狙える物件」と言い換えられるでしょう。

住むならどの住宅がおトク?

賃貸住宅、新築戸建、賃貸併用住宅で、10年間の住居費を比較シミュレーションしていますので、ご参考にしてください。

賃貸併用住宅の建築事例

事例

当社で賃貸併用住宅のプロデュース・コンサルティングを受けられたお客様の物件事例を一部ご紹介いたします。

物件事例を見る
オーナー様インタビューを見る
賃貸併用住宅を知りたい方のお手伝いをいたします

賃貸併用住宅をより詳しく知る場をご用意しています。ぜひご利用ください。

賃貸併用個別セミナー
話を聞いてみたい

「賃貸併用住宅」の仕組みや注意点を専門家が惜しみなくお話いたします。ご夫婦での参加も多数。

賃貸併用特別セミナー

物件紹介・ご相談
相談したい・土地を探したい

セミナーよりも詳しく聞きたい方、物件の紹介を受けたい方、具体的に検討したい方等におすすめです。

物件紹介・個別相談

書籍無料プレゼント
読んで学びたい

住宅ローンを使った賃貸併用住宅で堅実に資産を築く仕組みとノウハウを詳しく解説。

書籍無料プレゼント

無料メール会員登録
情報を受け取る

「賃貸併用住宅」のノウハウ、セミナー情報、物件情報など「賃貸併用住宅」のお得な最新情報をお届けします。

弊社の個人情報の取扱いに同意して

賃貸併用住宅に関するお問い合わせ
個人情報非公開

当サイトのご利用により、個人情報が許可無く公開されることは一切ございません。

プライバシーマーク

インベストオンラインは個人情報保護に取り組む企業を示す「プライバシーマーク」を取得しております。