不動産ミニバブルの芽、マイナス金利で「利回り神話」-銀座坪2億円

日本銀行がマイナス金利政策を導入したことで、頭打ちになっていた日本の不動産市場に投資マネーが回帰している。中長期国債利回りがマイナスに落ち込む中、プラスの収益を維持している不動産の投資妙味が増しており、経済実態から離れた「ミニバブル」に発展する可能性を指摘する見方も出てきた。

  Jリート大手の日本リテールファンド投資法人は、2月にシャネルやティファニーなどが立ち並ぶ銀座2丁目の商業ビルの持ち分の半分を130億円、坪単価約2億円で取得すると発表した。賃料などを収益とした投資利回りは2.8%。調査会社のアイビー総研の藤浪容子氏によると、Jリートによる取得時の利回りとしては過去最低。クレディスイス証券の望月政広アナリストは「決して割安な投資とはいえない」とし、「今後2%台での取得が出てくるだろう」と述べた。

  1月の日銀のマイナス金利導入決定を受け、年限10年以下の国債利回りがマイナス圏に沈む中、不動産の投資利回りとの格差は広がっている。米総合不動産JLLの資料によると、都心オフィスビル(グレードA)と10年国債の利回り格差は3月末時点で305ベーシスポイント(bp、1bp=0.01%)と昨年末の260bpから拡大、2007年以降で最大となった。Jリート市場の2月の総売買代金は前月比約2倍に増加、海外投資家の買越額は9年ぶりの高水準だった。

  JLL日本法人の河西利信社長は、「不動産から取れる利回りは下がってはいるものの、長期金利はさらに下がっている」として、不動産投資の比較優位を指摘する。しかし、みずほ証券の石沢卓志上級研究員は、不動産市場について「採算が取れる限界近くまで上がってきている。今年後半にはミニバブルとなる可能性があり、上昇は鈍化していく。場合によっては下落に向かう可能性もある」との見方を示す。